부동산 경매를 통한 주택 구입은 여전히 유효한 것인가. 최근 몇 년 동안 주택 가격이 상승하며 경매를 통한 주택 구입에 대한 이야기는 많이 들어갔다. 현재 유행하는 것은 대부분 일반 매매다. 선입견이 무서운 것이 경매는 여전히 부정적인 이미지가 강하다. 아무래도 기존에 거주하는 사람을 강제로 내 보내야 한다는 부담감이 가장 크지 않을까하다. 이유여하를 떠나 그 사실은 분명하다. 달리 생각하면 강제가 맞는가다.
어차피, 일반 매매에서도 기존에 거주하는 사람은 재계약으로 거주하거나 이사를 간다. 부동산 경매로 취득한 주택도 마찬가지다. 기존에 거주하는 사람이 재계약하거나 이사한다. 확률상 재계약보다는 이사가 좀 더 많다. 그렇게 생각하면 차이가 없다. 자기 마음대로 내부를 보지 못하는 것 등의 어려움은 있다. 그 부분에 있어 일반 계약에서도 그런 일은 비일비재하다. 오히려 국가에서 무엇인가 이상한 것은 책임지고 다 알려주는 장점도 있다.
이런 경매가 최근에는 워낙 물건도 잘 안 나오기도 하고, 일반 매매 시장이 좋다보니 과거처럼 관심 정도가 많지는 않다. 이런 생각과 달리 부동산 경매 낙찰가를 보면 결코 저렴하진 않다. 감정가라는 것이 현 시세에 비해 상승기에는 저렴한 편이니 낙찰가격은 상대적으로 비쌀 수밖에 없다. 현재 거래되고 있는 시세와 비교할 때 가끔 근접할 때도 있지만 여전히 낮은 가격에 취득할 수 있다. 주택을 취득하는 다양한 방법 중 하나가 경매다.
경매를 배우고 상승장에 일반 매매로 돌아선 사람들이 많지만 여전히 경매로 주택 취득을 하는 사람이 많다. 그렇다고 경매만 집중하는 것은 아니고 일반 매매도 함께 한다. 상황을 보며 경매나 일반 매매 중 하나를 선택해서 취득한다. 내가 다양한 무기를 갖고 있는 것과 마찬가지다. 이 책인 <부동산 경매로 365일 월세를 꿈꾸는 사람들>은 그렇게 경매로 주택을 취득해서 투자하는 사람들의 이야기다. 사람들이라는 표현처럼 다양한 인물이 나온다.
최근 부동산 책으로 유행 중 하나가 특정 카페 회원들의 실사례를 본인이 직접 집필해서 모아 내는 것이다. 그만큼 현실감이 높다. 투자라는 것을 시작한지 대부분 1~2년 정도 경험을 갖고 있어 초보 입장에서는 더 도움이 된다. 아무래도 시간이 지나면 자신의 초기 투자에 대해 잘 기억하지 못한다. 그런 면에서 이정도 기간은 충분히 자신의 시작할 때의 마음과 어려움을 아주 잘 기억해서 이야기할 수 있는 시기다.
책은 그다지 큰 금액을 갖고 투자한 사람들의 이야기가 아니다. 적은 자본으로 시작한 사람들이다. 적은 자본이라는 것 자체가 상대적이긴 하지만 대체로 3,000만 원 정도를 보면 무방하지 않을까. 그 정도 자본으로 짧은 기간동안 꽤 많은 주택을 매입한 사람들 이야기다. 현재 서울 어지간한 아파트를 매수하려면 갭투자로 해도 5,000만 원은 들어간다. 혹시나 대출을 받는다고 해도 그 정도 자본은 무조건 들어가야만 한다.
이 부분은 현재가 아닌 1~2년 전에도 그런 경우가 대다수다. 이런 상황에서 소규모 자본으로 어떻게 그리 많이 주택을 매수했을까. 그 답은 첫번째로 소형아파트에 있다. 상대적으로 소형아파트가 가격이 낮아 투입 자본이 적다. 두번째는 서울, 수도권이 아닌 지역에 있는 아파트다. 분명히 어느 지역이든 비싼 아파트는 있다. 서울에서 제일 비싼 곳과 비교하기는 힘들지만 서울에서 저렴한 지역의 아파트보다 더 비싼 경우도 많다.
그런 경우를 제외하면 대체적으로 서울의 빌라 가격에 못 미치는 아파트 가격으로 거래되는 경우가 많다. 이건 내가 운영하는 후천적부자에서도 알려준다. 아예 어떤 아파트가 있는지 엑셀을 갖고 보여주기까지 한다. 그만큼 저렴하게 취득할 수 있는 주택이 있다. 책에 나온 인물들은 서울, 수도권보다는 타 지역으로 갔다. 그곳에 있는 아파트를 부동산 경매로 매수하기도 하고, 급매로 잡기도 했다. 그 방법에 있어 갭투자보다는 수익형 주택으로 투자했다.
책 제목인 365일 월세를 받는 것은 사실 31개의 주택이 있으면 가능하다. 그 정도 갯수면 매일같이 월세가 들어오니 365일이 된다. 책을 읽어보면 전라도와 경상도에도 간다. 심지어 KTX 차표가 없어 비행기를 타고 가는 것도 있다. 아무래도 부동산 경매가 진행되는 법원에 입찰하러 가야하니 어쩔 수 없는 판단이다. 이런 노력에 다들 보답받은 것이 아닐까한다. 열심히 움직인 결과 책에서 글을 쓴 분들은 전부 짧은 시간 내에 꽤 갯수가 많다.
시세차익 투자와 월세 세팅 투자 중 무엇이 더 좋은지에 대한 정답은 없다. 최근처럼 상승장에는 시세 차익 투자가 좀 더 각광을 받고 있다. 좋을 때도 지난다. 이럴 때를 위해 월세 세팅 투자도 해 놓는 것이 중요하다. 살아남은 대부분 부동산 투자자는 균형있게 잘 세팅되어 있다. 이건 나중에 그 진가가 발휘되게 마련이다. 다양한 부동산 투자를 위해 어느 하나에 집중하기보다 골고루 배우고 익히고 실천하는 것이 좋지 않을까한다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 굳이 개인 가정사까지 알고 싶지 않다.
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