부동산 권리분석 바다에 빠져라 - 심화학습
어지간해서 1편을 보지 않고 2편을 보는 경우는 없다. <부동산 권리분석의 바다에 빠져라>는 전작인 <경매공부의 바다에 빠져라>를 읽지 않은 상태에서 읽게 되었다. 전작을 서점에서 얼핏 보았을 때 내용이 괜찮다는 인상을 받았다. 역시나 이번 <부동산 권리분석의 바다에 빠져라>를 읽어보니 내용이 좋다. 책 제목답게 권리분석 바다에 푹 빠질 수 있게 내용이 구성되어 있다.
실제 경매 투자를 알려주며 경매에 접근하고 시작할 수 있는 동기를 부여하는 책도 좋지만 부동산 경매에서 권리분석을 피할 수는 없다. 초보자가 쉽게 시작할 때 너무 많은 것을 알 필요는 없지만 어느 단계가 되면 그때부터는 다시 권리분석을 시작하게 된다. 그럴 때 이런 책은 큰 도움이 된다. 실전 사례를 통해 어떤 식으로 물건분석과 권리분석으로 팁을 얻고 해결하는 가에 대한 힌트로 공부하는 것도 좋지만 아예 그 부분만 집중적으로 알려주는 책을 읽는 것도 큰 도움이 된다.
죽어라 권리분석만 주구장창 나오다보니 다소 어렵기도 하고 지루한 점도 없지 않아 있지만 막연히 이론적인 부분만 알려주는 것이 아니라 실제 경매물건 사건번호와 함께 저자가 알려주고 싶은 내용을 전달하고 있어 좋다. 저자의 이름이 내 이름과 성만 틀리고 같아 약간 친근감도 느낀다. 유료 경매 사이트인 지지옥션의 전담 강사라고 하니 최소한 이론적인 부분에 있어 실수는 덜 하지 않을까 했다.
책은 전체적으로 민법과 만사집행법을 근거로 설명한다. 단순히 사례를 들고 이에 따른 법적으로 이렇게 된다며 일방적인 서술을 하지 않고 차분히 조목조목 이해를 할수있도록 설명한다. 책을 읽다 보니 어느 순간 내가 지금 읽고 있는 책이 민법책인지 일반 부동산 경매 책인지 혼동이 되기도 했다. 그럴수밖에 없는 것이 부동산 경매의 큰 축이 민법이고 그 다음으로 민사집행법이고 끝으로 임대차보호법이다. 그외에 소송을 할 때면 다른 것도 있겠고 실무제요라는 것도 참고하겠지만.
책에서 가장 중요하게 여기는 점이 있다. 권리분석을 할 때 이 점을 기억하고 분석하면 대체적으로 문제 되지 않는다고 한다. 첫째 원칙은 경매 부동산에서 돈이 목적인 권리나 처분은 매각 후 소멸되고, 그밖의 것은 인수된다. 이 후 두번째 원칙은 권리분석의 제 1원칙을 적용할 때, 선의의 제3자가 피해를 입으면 안 된다. 이 두가지를 항상 권리분석시에 유념해서 적용하면 된다고 하며 책 내내 설명하고 이해시킬 때 두 가지 원칙으로 풀어낸다.
책 내용이 상당히 방대하다. 다만 개인적인 편견이라고 하면 초보자가 보기에는 다소 어렵다. 첫번째 책을 읽어보지 않아 정확한 판단을 내릴 수 없는데 첫번째 책을 읽은 후에 이 책을 읽어야 하지 않을까 한다. 기초부터 풀어내고 있고 저자 자신도 기초부터 하나씩 이야기한다고 언급을 했지만 초보자인 사람이 이 책을 읽고 제대로 따라 간다면 그 사람은 이미 어느정도 법쪽으로 공부를 했거나 관련 일을 했다고 본다.
또 한편으로는 권리분석에서 중요하게 보는 말소기준권리(등기)나 다른 분석에 있어 저자 자신만의 이야기를 주장하기 위해 색다른 언급을 해 주는데 결국에는 같은 말을 비슷하게 하는 것이 아닌가 했다. 그렇게 말한 이유는 단순하게 말소기준이나 권리분석을 하는데 있어 무조건적으로 이해하지도 않고 외우려고 하면 정작 필요한 순간에 잘못된 판단을 내린다. 그도 아니면 외우기만 할 결과로 응용 문제를 풀지 못하게 된다.
이를 해결하고 헤쳐내기 위해서 이해를 해야만 한다. 그때문에 저자가 그런 식으로 표현한 것이라 생각된다. 최근에 권리분석을 비롯한 기초에 대해 다시 공부하고 있다. 고치가 탄탄해야 하는데 두루뭉실하면 잘못 적용해서 손해볼 수 있는 경우가 생기기 때문에 - 지금까지 그런 이유로 조금이라도 모르면 안 했다 - 다시 시작했다. 또한 배당부분에 있어 다시 꼼꼼히 공부를 하고 있는데 아쉽게도 이 책은 배당부분이 여타의 책에 비해 자세하지만 내 갈증을 충족하기는 부족했다.
최근 배당만 전문으로 한 책을 한 권 읽었는데 너무 오류투성이라 150페이지 정도까지 읽고 말았다. 내 분석이 잘못되었는지 전부 찾아가며 해야했기에 역설적으로 도움이 되었고 내 판단이 틀리지 않았다는 안도감을 내쉬었지만. 이 책에서도 한 가지 '응?'한 부분이 있었는데 찾아보지는 않았다. 큰 점에서 차이는 없다고 여겼기에. 워낙 책이 탄탄하게 다양한 사례에 대한 이론적인 분석을 하고 있어 이틀이면 읽을 것이라 생각했던 책이 무려 4일정도 걸렸다.
책에서 언급한 첫번째와 두번째 원칙을 명심하고 권리분석하는 방법은 상당히 좋은 방법이다. 이해한다고 분석이 척척 되는 것은 아니겠지만. 그 사실을 바탕으로 어려운 권리분석을 접근하면 단순히 외울 때보다 훨씬 더 응용 폭이 넓어지고 다양해 질 수 있다. 선의의 제 3자가 생기지 않도록 하는 것이 옳은 분석이고 맞다. 이것만 명심하고 분석한다면 권리분석을 깊게 들어가도 다소 혼돈을 피할 수 있을 듯 하다. 나중에 시간내서 1편도 읽어봐야겠다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 배당 부분이 좀 더 길었으면.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 권리분석을 심화학습하기 위한 사람이라면
부동산 경매 권리분석을 위한 책
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