부동산도 결국에는 전체 자산 시장의 일부다. 누군가는 상승기에 관심을 갖고 시작하고 누군가는 하락 후에 시작한다. 언제 시작하느냐에 따라 결과는 달라질 수 있다. 항상 문제는 하락기보다 상승기에 시작한 사람들이다. 짧은 시간동안 가격이 상승하며 이게 운인지 실력인지 여부가 제대로 판단되지 않을 때다. 인간은 인지부조화를 싫어한다. 자신은 투자했고 가격은 상승했다. 자연스럽게 자신이 잘했고 실력이 좋다는 쪽으로 생각한다.
상승하며 주택가격이 오르고 자신은 수익이 났는데도 본인 투자 실력이 낮다고 여기는 것은 스스로 어색하다. 겉으로는 어떤 이야기를 할련지 몰라도. 늘 상승기에는 수많은 스타가 나타나고 돈 벌었다는 이야기가 주변에 넘친다. 아쉽게도 이런 사람들의 대다수가 하락기를 경험하지 못한 경우가 많다. 최근에 펴 낸 많은 부동산 책 저자들도 그렇다. 좋은 정보와 체험담을 알려주지만 실질적으로 오랫동안 투자한 경우가 많지 않다.
이 책인 <부동산투자 이렇게 쉬웠어?> 저자인 부룡은 20년 동안 부동산투자를 했다고 한다. 저자를 알고 있다. 다만 그토록 오랜 시간동안 부동산 투자를 했는지 여부는 몰랐다. 물론 아주 오래전부터 그가 쓴 부동산 칼럼은 참 좋았다. 단 한 번도 자신이 이렇게 투자해서 수익을 냈다는 이야기를 한 적이 없다. 오로지 부동산이 어떤 식으로 흘러갈 것인지 알려주고 현재 시황을 설명하는 칼럼이 대부분이었다. 그 칼럼이 전부 방향성을 제시하는 역할을 했다.
책이 나왔다고 나에게 연락이 왔다. 나는 "저같은 사람도 책을 펴 냈는데 부룡님 책이 이제서야 나온 것은 너무 늦었다." 이런 식의 덕담을 했다. 실제로 그렇다. 지금까지 썼던 칼럼만 모아도 충분히 책 한 권으로 나올 수 있었으니. 책 제목이 다소 도발적인데 그 부분도 저자가 설명한 내용을 습득하면 수긍된다. 전체를 볼 때 흐름을 이용한 투자라 할 수 있다. 자산시장의 희노애락에 맞춰 투자하는 스타일이라고 할 수 있다.
책 초반에 알려주는 부동산 가격이 오르고 내리는 원리가 이 책의 모든 것이자 저자인 신현강의 부동산 투자이다. 그건 바로 수요와 공급에 따른 투자다. 경제의 핵심이자 핵심이다. 수급이라고 표현하는. 그동안 부동산도 수요와 공급에 따라 가격이 움직인다는 단순한 사실을 소홀히 했다. 그것도 경제를 좀 아는 사람이 그런 경우가 많았다. 극단적으로 이야기해서 모든 것은 수급이 결정한다. 수요와 공급이 어떻게 되느냐에 따라 가격은 결정된다.
공급은 더이상 없는데 수요가 많아지면 가격은 상승한다. 수요는 변하지 않았는데 공급이 늘어나면 가격은 하락한다. 이런 아주 단순한 사실이 부동산에도 적용된다. 어느 지역을 보더라도 그렇다. 특정 지역에 사람들이 이주를 하는데 주택은 한정되어 있다. 이런 경우 주택 가격은 수요와 공급 법칙에 따라 상승한다. 사람들이 이주를 했지만 지속적으로 주택이 공급되면 가격은 상승하지 못한다. 한국이 도시확장이 멈춰도 이런 수요와 공급은 끝나지 않았다.
새로운 시장이 펼쳐진다고 사람들은 말했다. 시간이 지나고 보니 결국에는 수요와 공급에 따라 시장은 변했다. 여기서 수요와 공급의 불일치가 늘 발생한다. 특히나 주택은 공급하고 싶다고 당장 시장에 나오는 것이 아닌 시차가 존재한다. 그에 따라 늘 일치되는 경우가 없다. 수요가 넘치는 데 공급이 중단되고, 수요가 없는데도 공급이 넘친다. 여기에 자산 시장의 흐름까지 겹치며 부동산 시장을 보다 넓은 측면에서 보는 사람은 드물다.
오랜 시간동안 부동산 투자를 했던 저자는 늘 그런 측면에서 주택 시장에 대해 알려줬다. 이 책은 그동안 저자가 설명했던 모든 내용을 집대성했다. 몇 번 저자의 특강을 들었던 적이 있는데 그때 설명했던 내용도 포함되었다. 신도시가 성장을 하며 어떤 식으로 흘러가는지 설명한다. 처음에는 잘 나가던 아파트가 도시의 성장에 따라 입지가 뒤바뀌는 경우가 생긴다. 이를 지도와 함께 설명하며 이해할 수 있게 알려준다.
랜드마크 아파트를 꼭 투자하려 하지만 이마저도 어떤 식으로 가격이 상승하고 하락하는지 알게 되면 꼭 그럴 필요는 없다. 상승기에는 랜드마크 뿐만 아니라 그 주변지역으로 점차적으로 퍼진다. 이때 어떤 식으로 퍼질지 예측하고 더 저렴하게 투자대상을 선정해서 기다린다면 그 과실을 비슷하게 취할 수 있다. 어떻게 이런 것들을 생각하고 조사해서 파악해야 할 지 책에서 자세히 설명한다. 그것도 저자가 직접 투자했던 방법을 소개하고 있다.
투자를 하는 데 있어 '왜'라는 질문은 늘 도움이 된다. 이 책은 그 부분을 집중적으로 설명한다. 왜 그 지역이 상승했고, 왜 그 아파트가 더 비싼지, 왜 거길 투자했는지 질문에 대한 대답을 해준다. 책을 읽고 이를 어떻게 적용할지는 독자의 몫이겠지만. 단기간에 수익을 내는 방법은 없다. 좀 더 긴 호흡으로 주택투자를 하는 방법을 알려주는 책이다. 여기에 심리만 잘 다스린다면 책 제목처럼 부동산 투자가 쉬운 것은 맞다. 하면 할수록 난 더 어려워지고 있긴 하지만. 저자 내공과 내 차이를 생각해야겠지.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 너무 늦게 책이 나왔다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 투자의 큰 틀을 알고 싶다면.
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