부동산 세무 가이드북 - 피할 수 없는(Real Estate Tax Guide Book - the inevitable)

죽어도 피할 수 없는 것이 세금이라고 한다. 피할래야 피할 수 없다는 의미다. 우리는 세금에 대해서도 종종 많이 듣지만 피부로 크게 와 닿는 경우는 드물다. 부자인지 아닌지를 파악하는 방법에는 여러가지 있지만 가장 대표적인 것이 바로 세금이다. 자신이 하는 일에 있어 세금을 신경쓰느냐로 판정 내릴 수 있다. 세금을 낼 것 다 내면 된다고 생각하고 있는 사람은 부자의 초입단계도 들어가지 못한 것이다.

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탈세를 저지르라는 뜻이 아니라 일정 이상의 자산을 갖게 되면 수익보다 세금이 더 많아질 수 있다. 번 만큼 세금을 내면 된다고 생각 할 수 있지만 국가에서도 합법적인 절세는 장려하고 권고하고 있다. 본인 스스로 어떤 일을 하든 미리 미리 절세를 준비하고 노력하느냐에 따라 얼마든지 세금은 줄일 수 있다. 대부분의 절세는 미리 준비하지 않고 노력을 하지 않아 생기는 경우가 대다수이다. 

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세무사들이 하는 일이 바로 이런 일이다. 어떤 행동을 하기전에 세무사에게 세금적인 측면을 물어보는 것만으로도 도움을 받아 상당한 금액을 아낄 수 있다. 작은 돈을 갖고 움직일 때는 이러한 일이 결코 생기지 않는다. 어지간한 것은 거의 대부분 간접세로 내고 직접세를 내는 경우가 드물다 보니 피부로 느껴지지 않는다. 주식같은 경우에 많은 사람들이 하지만 세금은 피부로 느끼지 못한다. 배당을 일정 금액 이상 받게 되면 금융종합소득세를 내야 해서 - 다른 이자등과 합쳐서 - 준비해야 하고 대다수의 사람은 수수료만 내고 세금은 신경쓰지 않지만 대주주정도 되면 - 일정 금액 이상 - 수수료이외에 세금까지 내야한다.

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현실에서 세금이 가장 많이 맞닿는 곳은 사업이 아니면 부동산 거래이다. 이 책은 사업을 운영하면서 생기는 세금 부분은 제외하고 부동산과 관련되어 개인과 사업자들이 신경써야 하는 부분에 대해 알려주는 책이다. 부동산을 한 번만 거래해도 세금이 피부로 와 닿는다. 주택 하나를 살 뿐인데도 취득세를 자신이 직접 따로 내야 한다. 현 세금체제에서는 대다수의 사람들이 1% 밖에 되지 않을지라도 큰 금액이 오고가는 부동산에서 직접 현금으로 내야 하는 1%는 상당히 큰 돈이다.

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이마저도 대부분의 사람들은 평생에 걸쳐 한 번 정도의 거래만 이뤄지기에 크게 신경쓰지 않고 내라고 하면 낸다. 가장 대표적인 취득세와 양도소득세는 1가구 1주택이면 낼 일이 없어 전혀 신경을 쓰지 않아도 되지만 1가구 1주택이라도 9억 이상은 세금을 내지만 이미 거래 금액 자체가 어느 정도의 자산가라는 의미가 되고 다 주택자들도 어떤 식으로 주택을 사고 파느냐에 따라 낼 세금이 달라진다. 생각없이 주택을 사고 팔다보면 뜻하지 않은 세금을 내며 엄한 국가만 욕할 수 있다. 

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이런 이유로 세금에 대해 신경을 쓰고 고려를 하고 있는 자신을 발견하는 순간에 자신이 이제 부의 길로 들어섰다는 뿌듯함을 느껴도 좋지만 그 어느 누구도 그런 감정보다는 억울하다는 감정을 갖게 되는 것이 세금이다. 내가 죽어라고 노력했는데 국가가 한 것이 뭐라고 이토록 많은 세금을 가져가는가에 대한 의구심도 들게 된다. 간접세일 때는 전혀 느껴보지 못한 감정이 자신의 돈을 직접 내야 하는 직접세에서는 피부로 와 닿으면서 어떻게 하든 세금을 아끼기 위해 노력하는 이유다. 자연스러운 인간의 감정이다. 부자에게만.

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예전 재무설계를 할 때 세금에 대한 책을 읽으면서 공부할 때 피부로 와 닿지 않는 부분도 많았지만 습득하게 된 것들이 있다. 세금이라는 것은 상황이 벌어진 후에 대처하는 것이 아니라 미리 미리 준비해야 한다는 점에서 공부가 도움이 될 수도 있다고 할 수 있지만 그저 하는 일과 도움이 될 것이라는 판단에서 약간은 의무적으로 배워야 할 것이였는데 실제로 재무설계 상담에서 써 먹은 적은 기억이 없다. 만난 대부분의 사람들이 대상자가 아니였고 대상자 정도 되는 사람은 대부분 세무사에게 물어보기 때문이였다. 그나마, 보험관련 된 것은 조언을 해 주면 세무사에게 물어보겠다는 정도.

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이 책은 부동산 세금과 관련된 내용만 특화되어 알려주는 책이다. 그것도 실전편이라는 부제가 있는 것처럼 상당히 자세하고 구체적으로 설명한다. 단순히 세금 체계에 대해 알려주고 다양한 사례를 설명하는데 그치지 않고 사례를 접목하여 각 세금발생 시점에 절세하는 방법과 준비해야 할 것들에 대해 하나씩 하나씩 알려준다. 책의 부피가 두꺼울 정도로 많은 내용이 담겨져 있다. 덕분에 많은 부분을 소화하지는 못했다. 

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실제로, 부동산 투자를 많이 하고 있는 사람은 직접 세무 책을 펴 내도 될 정도로 세금에 대해서 확실하게 알고 있다. 본인 스스로 세금을 내면서 터득한 방법이라 솔직히 절세와 탈세의 선을 교모하게 넘다드는 방법도 있을 정도이다. 그만큼 부동산에서 세금은 중요할 수 밖에 없다. 직접적인 수익에도 영향을 미치고 낼 세금도 대부분 현금이라 상당히 큰 돈이 필요하게 된다. 준비하지 않다가는 뜻하지 않는 곤란한 상황에 처할 수 있다.

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부동산과 관련되어 직접 매매와 임대뿐만 아니라 상속과 증여까지 다루고 있는데 직접적으로 나와 관련성이 없다보니 상속과 증여는 다소 지루하기는 했다. 실제로, 몇 년전에 공부할 때 사망자의 유족중에 상속세를 내는 인원이 1,000명중에 2~3명 정도라 (맞나??) 크게 신경 쓸 필요가 없었고 증여도 마찬가지였다. 부담보증여가 유행할 때도 있었는데 거기서 부담보 부분은 증여가 아닌 것은 알았는데 양도소득세를 낸다는 것은 처음 알게 되었다. 매매와 관련된 세금과 임대와 관련된 세금은 부동산 투자자에게는 직접 피부로 와 닿을 수 있는 내용이다. 다만, 상속과 증여는 워낙 극히 일부분의 사람들이 대상자다. 직접 현장에서 고객을 만나는 사람들도 상담은 드물지 않을까 한다. 

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세금은 수시로 변하는 특성이 있다. 유행을 쫓는 것만큼 촌스러운 것도 없다고 할 수 있는데 세금만큼은 늘 유행에 민감해야 한다. 수익이 있는 곳에 세금이 있다는 기본 전제는 변함이 없는데 얼마큼의 세금을 걷을 것인가는 매년 변화할 뿐만 아니라 심지어 매 개월만에 변하기도 한다. 평소에도 기본적인 세금체계를 알고 있어도 어떻게 변하는지를 알기 위해 따로 노력을 해야 할 정도이다. 이런 노력을 하고 있다면 그 사람은 거의 틀림없이 서서히 자산이 형성되고 있다는 의미다. 각종 세금 관련 기사들은 나와 상관없는 일이냐, 당장 영향을 미치는 일이냐를 신경쓰고 있는 자신말이다.

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꽤 많은 사람들이 부동산 세금과 관련되어 내용을 궁금해서 그때마다 찾는라고 고생하는 경우가 많다. 국가에서 간략하게 매해마다 세제에 대해 알려주는 책을 펴 내고 PDF로도 다운받아 볼 수 있게 하지만 다양한 각론에 따른 사례가 궁금한 경우가 많은데 '부동산 세무 가이드북'은 풍부한 사례가 실려있어 읽으면서 도움이 된다. 워낙 많아 전부 다 담을 수는 없고 전체적인 흐름을 파악하고 머리속에 넣었다가 나중에 자신에게 적용할 때 책을 펼쳐 들고 응용해서 절세를 하면 될 교본으로 갖고 있으면 좋을 듯 하다.

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