앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다 - 검증
어떤 책을 읽을 때 책이 나올 당시에 읽는 것과 나중에 읽었을 때 달리 봐야 할 점이 있다. 어떤 부분에 있어 예측을 하는 책일 때는 더욱 그렇다. 예측을 하니 책을 읽으면서 향후 이런 식으로 시장이 나아가겠다는 도움을 받을 수 있다. 읽고 그대로 하지 않더라도 참고하고 내가 할 결정에 도움을 받을 수 있기 위해 읽는다. 책이 나온지 몇 년이 지났으면 과연 책이 했던 당시의 예측이 맞았느냐를 자연스럽게 보게 된다. 책에서 주장한대로 되었는지 여부를 말이다.
여기에 책에서 주장한 논거가 있을텐데 그걸 근거로 시장이 진행되었다면 저자를 믿을만 한다. 그렇게볼 때 이 책은 나온지 2년 정도 되었으니 후자의 관점으로 읽게 된다. <앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다>는 저자가 주장한 바대로 현재 시장은 진행 되었다. 저자가 20년에 이 책을 펴 내면서 20년까지 상승할 것이라고 예측했는데 그대로 되었다. 저자가 예측한 것보다 더 많이 상승한 것도 있다. 무엇보다 저자는 코로나를 예측하지 못했다.
18년에 미래를 예측하며 책을 쓴 저자 중에 코로나를 고려한 사람은 단 한 명도 없다. 그건 상상조차 할 수 없던 미지수의 영역이었다. 이런 상황에서 주택가격은 훨씬 더 많이 상승을 했다. 코로나로 인해 주택가격이 더 상승했다는 것이 현재의 평가다. 이 책에서 저자는 각종 데이터를 근거로 주택가격 상승을 예측했다. 데이터는 언제나 가장 확실한 예측의 지표가 될 수 있지만 이것도 결국에는 인간이 참고하는 영역이 들어간다. 그에 따라 결과가 달라지기도 한다.
과거는 데이터가 나오지만 미래를 데이터를 근거로 해서 저자가 갖고 있는 투자관 등에 따라 달라지기 때문이다. 저자는 수축의 시대라는 화두를 갖고 온다. 일본이 수축의 시대가 되었던 것처럼 한국도 이제 곧 그렇게 될 것이라는 것이다. 가장 큰 이유는 역시나 인구구조때문이다. 이 부분은 거스를 수 없는 대세다. 인구가 줄어든다는 점은 피할 수 없는 사실이다. 다만 당장 눈 앞에 펼쳐진 사실은 아니다. 시간을 두고 우리에게 다가와서 어느날 도망갈 길이 없게 될 뿐이다.
수축의 시대가 되면서 가면 갈수록 대도시가 더 살아남는다는 뜻이다. 인구가 적은 지역일수록 해당 읍면동을 떠나 도시로 가게 된다. 이에 따라 대도시로 사람들이 몰리는 현상은 더욱 증대될 것이라고 한다. 또한 노무라 연구소의 10년차 부부를 주목한다. 10년 차 부부는 주택을 매수하려는 요구와 자본이 있다. 이들이 늘어날 때 주택가격이 상승한다는 이론이다. 저자는 이 이론을 근거로 주택의 상승을 예측했다. 대체적으로 이는 또다시 인구구조와 맞닿아 있다.
10년차 부부가 많아진다는 것은 대략 그 연령대가 많다는 뜻이 된다. 그 연령대는 인구구조로 보면 대략 나오긴 한다. 저자가 펼치는 주장은 책이 처음 나올 때는 상당히 신박했다. 이전에는 잘 알려지지 않은 이론이었으니 말이다. 그로부터 몇 년이 지난 지금도 그다지 대중화가 된 이론은 아니다. 저자를 통해 알게 된 사람만이 여전히 알고 있는 이론이라 할 수 있다. 저자는 늘 평균을 중요시한다. 평균에 비해 현재 데이터상 어떤 상황인지에 따리 지금을 평가한다.
그렇게 볼 때 20년까지는 상승을 할 수밖에 없다고 예측했다. 그대로 진행이 되었다. 대신에 25년 이후에 상승이 힘들다고 한 이유는 3기 신도시 토지 보상이 끝난 후 본격적인 공급이 시작되기 때문이다. 토지 보상으로 풀린 돈은 결국에는 다시 부동산으로 들어온다. 그 돈이 가격을 올려 25년까지 아파트 가격을 밀어올릴 것으로 예측한다. 그 이후 3기 신도시가 본격적으로 시작되면 그때부터 물량에 따라 가격 하락이 쉽지는 않다고 보지만 이를 28년 까지 예측한다.
28년 이후는 오랜 시간동안 답보하거나 하락을 예측한다. 수도권과 달리 대안으로 다른 도시를 권유한다. 부산을 제안한다. 25년 이후 부산을 투자 대상으로 보면 좋을 것이라고 권한다. 저자의 최근 전망에 의하면 현재는 서울,수도권은 버블이 꽤 된 상태라고 알려준다. 이 책이 나올때까지만 해도 버블까지는 아니고 과열 상태라고 지적했다면 말이다. 이는 소득과 대출을 갖고 집을 구하는데 있어 어느 정도의 돈이 필요하느냐를 근거로 데이터로 알려준다.
책은 전반은 데이터로 현재 상황과 향후 전망에 대해 소개한다. 후반은 서울과 부산의 여러 지역을 알려준다. 저자가 생각할 때 금액별로 괜찮다고 생각하는 아파트를 소개하는데 하나씩 보면서 몇몇 아파트는 저자가 공개한 옆 아파트를 난 더 좋게 보기도 했다. 저자가 부산을 대안으로 제시했기에 부산에 있는 여러 아파트도 함께 소개하고 있다. 데이터로 부동산을 들여다보는 책을 간만에 읽었는데 두껍지 않아 다소 가볍게 읽을 수 있었다. 시간이 지난 후 읽어 검증이 되었다고 할 수 있다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 데이터는 역시 불친절해.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 데이터가 가르키는 곳을 보라.
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