부동산 투자에서 마지막 단계로 상가나 토지 투자를 한다. 상가는 건물도 연결이 되어 있다. 아직까지 한국에서 부동산이라고 하면 아파트 투자가 먼저 떠오른다. 점차적으로 변하고 있지만 여전히 아파트 투자는 시세 차익을 노린다. 시세 차익을 크게 보아서 돈을 버는 것은 좋지만 시세 차익이라는 것이 한계가 있다. 시세차익은 내가 팔았을 때 돌아오지만 나는 매월 돈을 써야 한다. 이러다보니 분명히 자산은 많다고 생각되는데 정작 쓸 돈이 별로 없는 아이러니가 발생한다.
아파트 투자는 월세를 받는 것이 쉽지 않고 대출을 받아 월세 놓는 것도 어렵다. 이러니 자연스럽게 상가로 눈을 돌린다. 아파트는 어느 정도 공산품이라는 개념이 있다. 가격이 문제일 뿐 누군가는 들어와 산다. 공실이 잠시 생길 수 있어도 임차인을 구하는 것이 어렵진 않다. 대부분 가격이 상대적으로 높아 임차인을 못 구한다. 상가는 이와 달리 그곳에서 누군가 사업을 하는 곳이다. 사업을 하는 사람 입장에서는 임차료도 중요하지만 내가 그곳에서 장사를 잘 할 수 있을까다.
어느 곳에서 하든 상관없이 장사를 잘하는 장인급의 사업가는 중요하지 않지만 대부분은 입지를 중요하게 본다. 그렇게 상가 투자에 있어 이런 관점이 중요하다. 대체적으로 상가 투자하는 사람의 관점이나 그곳에서 사업을 하려는 사람의 관점은 그런 면에서 비슷하다. 잘못하면 상가투자를 해서 돈을 벌지 못하고 날리기도 한다. 상가는 대부분 관리비라는 것이 꽤 쎄다. 이를 감당하지 못하고 들어간 돈이 대출까지 겹쳐있으니 매월 허덕이다 큰 손해를 보는 경우가 많다.
상가투자를 할 때에 큰 고민을 하는 이유다. 상가 투자도 어느 정도 공식같은 것들이 있었다. 최근에는 이런 공식 대부분이 좀 틀렸다는 주장이 많다. 실제 상가에 적용되어 나온 공식이 아닌 이론을 위한 공식이라 실전에서 적용해보면 다른 결과가 나왔기 때문이다. 최근에 상가 투자 강의를 하는 사람들은 직접 자신이 상가투자를 해서 성공을 한 후에 이를 이론적으로 접목해서 사람들에게 알려주고 있다. 갈수록 더 많은 상가투자 강의를 하는 사람이 나타나고 있다.
그만큼 상가투자로 수익을 낸 사람이 많아졌다는 뜻이다. 여전히 두렵고 막막한 상가투자에서 도움이 된다. 상가투자 강의를 듣는 이유다. 내가 거주하는 주택과 달리 상가는 아는 것이 적기 때문이기도 하다. <실전 상가투자 실전 꼬마빌딩 투자>는 그렇게 상가투자를 어려워하는 사람들을 위한 투자서다. 저자는 무척이나 쉽게 썼고 기존의 틀린 부분을 알려주기 위해 썼다고 한다. 너무나 쉬운 상가투자를 사람들이 어려워해서 이 책을 썼다는 뭔가 사명감마저 느껴졌다.
책의 핵심은 LOVE다. 저자가 만든 공식이다. 이는 L5V2의 약자다. L5는 거시동선, 주동선, 접근성과 가시성, 구매수요, 상가공급의 약자다. V2는 상가가치분석법과 상가가치 증대법의 약자다. 이를 근거로 상가투자를 보는 법을 배우면 된다. 여기에 내가 투자하려는 상가의 임대료와 적정 가격을 산정하는 방법을 알려준다. 대체적으로 평당으로 계산해서 15만원을 미지노선으로 하고 20만 원은 되어야 투자할 만한 상가라고 알려준다. 참고할만하다.
책은 무척이나 친절하면서도 참 불친절하다. 무척이나 디테일하게 상가 투자하는 방법에 대해 많은 걸 알려준다. 너무 많다고 느껴질 정도다. 반명헤 불친절하게 느낀 것은 책 곳곳에서 저자의 전작에서 설명했다고 넘어간다. 나는 이 책을 처음으로 자자의 책을 접했는데 전작에서 다뤘으니 참고하라고 하면 어쩌란 말인가. 꼭 전작일 읽지 않아도 어느정도 쫓아가는데 문제는 없어도 말이다. 책은 강의 교재같은 느낌이 강했다. 편집에서 이 부분을 좀 걸렀어야 하지 않나 싶다.
책과 교재는 엄연히 다른 장르인데 말이다. 여기에 많은 물건을 보여주기는 하는데 그게 전부 경매물건이라 경매를 모르는 사람들은 어떻게 해야 할 지라고 생각하지 않을까. 또한 질문을 던진 후에 답을 주지 않는 경우도 있다. 교재라면 상관없는데 책이라면 답까지 줬어야 하지 않았을까 했다. 대신에 아주 친절하게 몇몇 지역을 선정해서 저자가 주장하는 L5V2방법으로 끊임없이 상가에 대한 분석을 해준다. 이에 대한 저자만의 대안을 제시하면서 투자방법을 알려준다.
책에 나온 분석은 어마어마하다. 엄청나게 많은 정보를 모아 알려준다. 여러 상가 책을 읽었는데 이 책만큼 자세히 알려주는 책이 없는 듯하다. 엄청나게 많은 물건이 나오고 문제도 나온다. 그걸 전부 다 풀거나 보진 않았다. 그것까지 저자가 요구한대로 다 해낸다면 상가 투자를 하는데 있어 손품으로 하는 건 어느 정도 해결될 듯도 하다. 직접 현장에 가서 부족한 부분을 채우는 것은 각자의 할 일이겠지만. 이 책은 <HOW 상가 꼬마빌딩 재테크>책을 읽어야 정확한 판단이 될 듯하다. 읽어야겠다. 그걸 노렸나?
증정 받아 읽었습니다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 강의 교재인 듯.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 디테일은 최고인 듯.
함께 읽을 책
지금까지 꽤 많은 상가 책을 읽었다. 직접 투자한 적은 없었다. 별의별 이론이 다 있다는 것도 알았다. 일...
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