무엇보다 먼저 <나는 부동산 싸게 사기로 했다> 저자인 김효진씨에게 감사의 인사부터 하고 싶다. 올 초에 펴 낸 <부동산의 보이지 않는 진실>책은 여러 책과 보고서, 각 국의 통계청 도움을 받았지만 그 중에서도 김효진씨가 SK증권에서 발간한 보고서는 밑바탕이 되었다. 이전부터 막연히 느낌적인 느낌으로만 알고 있었지만 그걸 데이터와 함께 보다 상세히 알려준 보고서였다. 이미 BIS 등을 통해 각국 부동산 그래프가 돌고 있었다 해도 큰 도움이 된 것은 사실이다.
부동산 투자를 하는 사람으로 그런 데이터가 없어도 부동산이 폭락할 것이라고 판단하지 않았으니 투자했다. 폭락할 걸 구입하려고 하는 사람은 없다. 폭락한 후에 구입하기 위해 노력하거나 폭락할테니 구입을 아예 생각도 하지 않거나 둘 중에 하나다. 하락은 할 수 있을지언정 폭락을 생각지 않았으니 했던 투자였는데 이를 알려주는 보고서로 알려준 덕분에 도움을 받았다. 게을러 예전처럼 각종 보고서를 들여다보지 않지만 우진투자증권의 이상우 애널과 하나금융투자의 채상욱애널의 글은 도움이 된다.
이 책을 읽기전에 가장 크게 기대했던 점은 바로 저자가 애널이라는 신분이었다. 내가 쓴 책 말미에 이렇게 데이터가 많은 책은 나보다는 해당 분야 교수나 전문가가 썼으면 했다고 언급했다. 최근 부동산 책이 상당히 많이 나왔고 부동산 교수들도 내고 있는데 아직까지 만족할 만한 책은 - 읽진 않았지만 - 없었다. 대부분 부동산 투자에 대해 알려주는 책이지 부동산에 대해 데이터와 함께 언급하는 책이 아니라 원조가 나왔다는 기대감이 있었다.
엄청나게 풍부하고 방대하게 전 세계적인 부동산 데이터를 근거로 상황 설명을 기대했던 내 바람은 좀 컸던 듯 하다. 생각보다 디테일한 데이터를 근거로 외국 사례를 알려줄 것이라 예측했던 것과 달리 거시적으로 설명하는데 그쳐 아쉬웠다. 영어를 비롯한 외국어를 거의 못하는 내 입장에서 부족한 부분을 채워 줄것이라 봤다. 그 외에도 솔직히 부동산 진실 다음 편을 구상은 했지만 <나는 부동산 싸게 사기로 했다>에서 그 부분을 충분히 다룬다면 포기할 생각이었다.
이 책을 다 읽고 느낀 것은 총론에서 동의한다. 각론에서 약간 핀트가 나와 어긋나고 접근 방법을 달리 하고 있어 역시나 각자 어떻게 똑같은 결론과 결과를 놓고 접근하느냐도 중요하다는 생각이 들었다. 무엇보다 이 책을 읽으며 가장 놀랐던 부분은 과감성이었다. 난 투자자이지만 오히려 조심스럽게 주장을 한데 반해 이 책은 보다 과감하게 주장한다. 이 책에서 언급한 자기충족예언자가 되고 싶지 않았다. 공급측면도 역시나 데이터 조사 결과는 확증편향에 빠질 수밖에 없지만 일부러 오히려 한 발 물러나 이야기했다.
그런 면에서 어쩌면 나는 부동산 투자자로 괜히 내 주장이 오해를 살까봐 주저했다면 이 책의 저자는 아무런 부담감없이 순수하게 향후 주택구입과 관련해서 본인의 판단을 위한 자세로 글을 쓰다보니 더 적극적으로 주장을 펼치지 않았나싶다. 다만, 데이터만 갖고 공급과잉으로 주택가격이 하락했을 때 구입하겠다고 했지만 과연 가능할까 부분에 있어 쉽지는 않다고 판단한다. 인간의 본능을 역행하는 결정이다. 수많은 사람들이 투자로 돈을 못 버는 이유기도 하다.
떨어질 때는 언제까지 떨어지지 모르니 공포에 휩싸여 못 산다. 올라갈 때는 더 많이 올라갈까봐 구입한다. 이걸 해 낸다면 비록 실거주목적으로 했다고 해도 성공한 투자자가 된다. 떨어질 때도 과연 언제 얼마큼 떨어졌을 때 구입하느냐 여부도 있고 말이다. 그렇다해도 분명히 저자는 이렇게 공식적으로 자신이 2017년에서 2018년 사이에 구입한다고 공식적으로 밝혔으니 구입할거다. 그때 쫓아 구입하는 것도 괜찮지 않을까하는 생각도 들었다. 마침, 저자가 블로그도 운영하고 있으니.
책에서 말하는 핵심은 이걸수도 있다. 2016년 현재는 부동산 구입에 대한 관심을 끊어라. 2016년은 과거 인허가와 착공을 검토할 때 직전 년도에 비해 상대적으로 적게 공급될 가능성이 크다. (책에서는 크다라고 표현했지만) 2017년부터 2015년에 과다 인허가 신청한 것등을 고려할 때 본격적으로 시장에 공급과잉이 넘칠 것이다. 아마도 2018년에는 미분양이 속출할 것이라는 기사가 나온다. 바로 이때가 주택 구입 타이밍이다.
개인적으로 이렇게 자신있게 이야기하는 스타일이 아니고 이런 식 주장은 별로 좋아하진 않아 살짝 당황스럽긴했다. 과거에 그랬다고 미래에도 그럴 것이라는 보장은 없다. 그럴 가능성은 클 수 있어도. 대부분 누구나 다 예측하는 것은 실제로 벌어지지 않는 경우가 많다. 오히려 예상하지 못한 방향으로 전개될 때가 더 많다. 사람들은 바보가 아니라 이제는 누구나 다 2017년부터 공급과잉이 될 것이라는 걸 누구나 안다. (라고 썼지만 일반인들은 아닐 듯 하다는 느낌이 든다)
일본 폭락 후 상승하지 못한 이유를 3가지로 보고 있고 - 이 점은 강의때 설명하고 있다 - 한국 부동산의 향후 방향성은 긍정과 부정적인 시나리오와 분명히 갈 수밖에 없는 길은 한가지로 보고 있다. 이를 위해 다양한 국가 사례와 보강을 해야겠다고 이 책 <나는 부동산 싸게 사기로 했다>를 다 읽고 판단들었다. 리뷰를 쓰다보니 어째 리뷰가 아닌 내가 써야 할 책에 대한 이야기로 점철된 듯 해서 저자에게 살짝 미안하다. 그만큼 이 책을 읽기전에 어떤 식으로 구성되고 내용이 전개될지 궁금했다.
주택 구입에 대해 아무것도 모르고 어떻게 해야 할지 모르는 사람에게는 이 책이 아주 쉽게 읽히며 판단에 큰 도움이 될 것이다. 그 분들에게는 어떤 지역이나 부동산 투자에 대한 이야기가 아니라 주택 구입에 대한 누군가의 조언이 가장 필요하다. 별의별 이야기를 다양한 사람들에게 들으며 혼란스러울 수 있는데 이 책을 읽으면 그 부분에 있어 큰 도움이 된다. 책도 얇고 쉽고 그림도 많아 - 내 책에서 가장 비판받았던 부분 - 편하게 읽을 수 있다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 더 자세한 데이터를 난 원했다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 실거주자의 판단에 큰 도움이 될 듯.
함께 읽을 책
첫번째로는 당연히 내 책
http://www.yes24.com/24/goods/23947155
부동산의 보이지 않는 진실
http://blog.naver.com/ljb1202/220244193871
흔들리지마라 집 살 기회 온다 - 행복한 거주
http://blog.naver.com/ljb1202/220561414629
한국인의 부동산 심리 - 선택에 따라
댓글
댓글 쓰기