주변에 부동산 투자를 하는 분들이 꽤 많다. 하다보니 그리 되었다. 부동산 투자를 하는 사람이라 만난 것도 있다. 주변 지인들 중에는 없고 부동산 투자를 하며 만난 사람들이라 너무 자연스럽긴 하다. 대부분 부동산 투자를 하는 사람들은 이런 이야기를 한다. 결국에는 토지라고. 부동산 투자의 종착역은 토지라고 말한다. 어떤 사람은 수익형 상가라고도 한다. 실제로 처음에는 주택을 위주로 투자하다 이쪽으로 넘어간 사람도 많다.
토지나 상가를 하게 되면 수익률 면에서 훨씬 더 높아 자석에 끌리듯이 가는 줄도 모르겠다. 수익이 높은만큼 위험도 커진다. 주택투자로 큰 손해를 보는 경우보다는 상가나 토지로 들어갔다가 큰 손해를 보는 경우가 훨씬 많다. 그래도 매력적인건 사실이다. 주변 투자자들 중에도 처음에는 주택으로 시작했지만 지금은 상가나 토지를 하는 분들도 많다. 특히나 토지 같은 경우에 무엇보다 주택에 비해 신경쓸 것이 적다는 이야기를 한다.
주택은 아무래도 사람을 상대하고 대상으로 무엇인가 하는 것이 많다. 반면에 토지는 그래도 덩그라니 땅만 있으니 이런 점에서 편하다는 의미다. 토지는 오랜 시간동안 갖고 있으면서 시세차익을 노리는 투자로 생각을 했다. 의외로 토지투자하는 분들의 대다수가 그런 투자를 하지 않았다. 오히려 단기 투자로 접근하는 경우가 많았다. 단기와 장기의 차이는 부동산에서 1년을 근거로 하면 맞다. 1년이면 시세차익에 대한 세금이 많은데도 말이다.
우리가 지금까지 알고 있던 토지 투자는 고도성장기에 도시가 확장되면서 토지보상받는 것이었다. 토지를 사 놓고 있었더니 길이 뚫린다던가, 택지개발을 하는 등으로 수용되면서 상당히 많은 시세차익을 남기는 투자. 이러기 위해서는 미리 될 만한 곳을 매입후에 몇 년을 기다리는 투자방법이었다. 이 방법은 굳이 이야기하면 우리 부모님 세대에 통했던 토지 투자다. 지금 토지 투자를 하는 사람들은 이런 방법으로 하지 않는다.
토지 투자 강의를 얼마전에 듣기도 했는데 그 곳에서도 그런 방법은 전혀 알려주지 않는다. 사실 토지 투자의 핵심은 공법에 있다. 부동산 공부하는 분들은 대부분 공법에서 넌더리를 낸다. 워낙 알아야 할 것도 많은데 이 모든 것들이 거의 대부분 법과 관련되어 있어 쉽지 않다. 법에 따라 토지의 쓰임새가 다르다. 그러니 함부로 토지를 구입했다가 실패하는 경우가 여기에서 생긴다. 너무 과도한 희망으로 미래를 예측해서 토지를 구입한 경우도 그렇지만.
이런 면에서 <평생 연봉, 나는 토지투자로 받는다>는 토지 투자에 있어 핵심을 알려준다. 전작인 <1년안에 되파는 토지투자의 기술>에서 이미 알려줬지만. 그거은 바로 토지 개발이다. 개발이라는 표현때문에 무척 거창해서 정부에서 개발할 대 묻어가는 투자인가 하겠지만 그렇지 않다. 토지주인 내가 직접 개발한다. 토지를 개발해서 용도변경을 한 후에 매도한다. 그러기 위해서는 추가적인 돈이 투입해야 한다.
그렇다고 아무 토지나 구입해서 용도변경을 한다고 되는 것은 아니다. 그 토지가 얼마나 쓸모있고 쓰임새가 제대로 갖춰져 있는지 파악해야 한다. 토지 투자에 있어 이 부분이 핵심이지만 제일 어렵다. 무작정 토지를 보러 간다고 무엇을 봐야 할지도 모르고 무엇이 중요한지도 모르는 상황에서 경험이 쌓이면 되겠지만 현대는 효율을 중시하는 시대다. 그런 점에서 이 책은 그 효율을 알려준다. 최근 모든 부동산 투자는 현장을 가기 전에 이미 책상에 앉아 많은 것을 파악한다. 시간절약을 위해서.
역시나 책에서도 그 방법을 알려준다. 지적도를 참고하여 지목을 파악하고 로드뷰 등으로 주변을 미리 알아본다. 그러기 위해서는 관련 지식을 알고 있어야 한다. 그렇다해도 이렇게 지적도와 국토계획이용원등과 로드뷰와 지도를 갖고 그 토지의 쓸모를 대략적으로 파악한 후에 좋다는 판단이 들면 현장에 가 확인한다. 책을 읽다보면 개발하기위한 계산방법이 나오는데 그걸 참고해서 적용하면 될 것이다.
책에 나온 것처럼 쉽지는 않겠지만 토지 투자에 관심있는 사람이라면 이 방법도 있다는 것을 알아두고 나중에 지역을 가거나 본인 주변을 한 번 적용하면 어떨까 한다. 후반부는 택지지구 내에 토지 투자를 알려준다. 택지로 분양 받은 후에 등기가 나오기 전에 매도하는 방법이다. 분양권 투자와 개념은 비슷하다. 택지는 국가에서 신도시를 개발하는 것이라 나오는 토지가 좋다. 이를 분양받아 2~3년 동안 중도금을 치루면서 가격상승하는 동안 매도한다. 물론, 내돈 20%정도와 나머지는 대출이다.
부동산 투자는 유행이 있다. 그때마다 그 유행을 타고 과도한 쏠림이 나오지만 토지 투자는 예외다. 어떤 경우에도 쏠림이 없다. 늘 일정한 사람들만이 토지투자를 한다. 무엇보다 어렵고 힘들다는 이유에서다. 주변 지인 중에는 몇 백 만원을 갖고 토지투자도 한다. 이 책을 통해 토자투자에 대해 알아둔다면 책에 나온 광고문구처럼 평생 써 먹을 수 있는 방법이 아닐까한다. 부동산의 기본은 역시나 땅이니. 땅이 있어야 뭘 해도 한다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 전작과 차이는 잘..
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 토지투자를 배우고 싶은 사람은.
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