대한민국 부동산의 미래 - 서울과 1기 신도시

<대한민국 부동산의 미래>저자인 김장섭은 이미 <뭘 해도 돈 버는 부동산 투자습관>과 <실전 임대사업 투자기법>으로 접했다. 두 권 다 좋은 책이다. 주변 사람들에게도 추천할 정도로 좋은 내용이 담겼다. 강의도 참여를 한 적 있다. 강의 들었을 때 나눠준 프린트는 스캔해서 갖고 있기도 했다. 워낙 끊임없이 움직이는 투자자의 전형으로 봤다. 계속 새로운 투자처를 찾아 연구하고 조사해서 남들보다 먼저 투자하는 스타일이다.

카페에도 끊임없이 쉬지 않고 여러 글을 남긴다. 본인의 사고를 신문이나 독서 등으로 나눠줬다. 이 책이 나왔을 때 카페에 올린 글을 위주로 했을 것이란 건 알고 있었다. 이전 책 들도 그렇게 펴 냈기 때문에. 그러던 사이에 베스트셀러에 진입했다. 경제/경영 분야에서 1위를 할정도로 좋은 평가를 받았다. 많은 사람들에게 선택을 받았다는 것은 그만큼 사람들이 원하는 것을 해소시켜주었다는 뜻이다.

지금까지 책처럼 이번 책도 자랑하지 않는다. 난 이렇게 투자해서 성공했고 돈 많이 벌고 있다. 투자 책은 이런 종류가 대부분이다. 어떤 투자로 성공했는지 알려주며 사람들에게 공개해서 사람들의 호기심을 자극하고 기대를 충족시켜준다. 부동산 책을 읽어보면 그런 책이 많이 유행했지만 최근 경향은 약간 변했다. 여전히 그런 류의 책이 큰 사랑을 받고 있지만 부동산도 단순히 성공했다고 말하는 것보다 어떻게 될 것인지 알려주는 책이 사랑을 받고 있다.

책 제목처럼 <대한민국 부동산의 미래>는 과거와 현재뿐만 아니라 미래에 부동산이 어떤 식으로 발전할 것인지 알려준다. 저자가 지금까지 했던 투자와 사회 변화 흐름을 읽으며 갖게된 통찰력을 우리에게 선 보인다. 몇몇 부분은 동의하지 않는 부분도 있지만 책에 나온 대다수는 동의한다. 특히나 서울, 수도권에 대한 의견은 같다. 책에서는 정확하게 서울과 1기 신도시라 표현한다.

나도 여러 번 내가 쓴 글이나 강의로도 이야기할 때 좀 더 범위를 넓혀 서울을 비롯한 대도시만 살아남게 될 것이라 말한다. 사람들이 그토록 주장하는 일본을 따라간다면 우리도 그렇게 된다. 일본뿐만 아니라 전 세계 주요국가 도시 거주 유형이 그런 식으로 변천했다. 선진국은 거의 대다수 진행이 완료되었고 한국은 이제 거의 마무리 단계로 진입 중이고 일본은 이미 끝났고 중국은 이제부터 본격적인 시작이다.

책에서 중요한 개념이 생산의 3요소다. 토지, 노동, 자본. 자본주의에서 이 세가지는 핵심이다. 지금까지 사람들은 노동에만 집중했다. 노동이 모든 것의 시작이고 중심인 건 사실이다. 노동이 중요한 것은 사실이지만 노동에만 집중해서는 자본주의 시스템에서는 제대로 된 과실을 먹기 힘들다. 노동을 하며 토지와 자본에 지속적인 투자를 해야한다. 특히나 확장성이 큰 투자를 해야한다. 투자한 토지와 자본이 한계를 갖지 말아야 한다.

주택은 좋은 투자처지만 확정성이 한계를 지닌다. 그런 이유로 확장성이 큰 토지에 투자하거나 향후 더욱 발전가능성이 높은 기업에 투자하는 걸 권한다. 부동산 책이지만 다루는 내용이 다소 광범위하다고 말 할 수도 있다. 물론, 노동에 대해서도 말한다. 대학 나와 40대 중반에 퇴직 당하는 것보다는 기술대학을 들어가 대기업 노동자가 되면 정년이 보장되고 그만큼 더 여유있게 투자할 수 있다는 개념을 설명한다. 향후 미래를 볼 때 틀린 것은 아니지만 어떻게 될지는 모른다.

최악의 시나리오는 5개고 최고의 시나리오는 2개다. 최악은 일본 사례를 많이 들고 있다. 당연히 누구나 알고 있는 인구 구조에 따른 변화를 알려주고 일본 도시의 흥망성쇠도 보여준다. 이에 따라 한국은 똑같은 방향성을 갖는다면 어떻게 될지 최악의 시나리오로 알려준다. 최고는 먼저 중국인이 사면 따라 구입하라고 알려준다. 다음으로 통일 이후 어떻게 대처해야 할 지 알려준다. 다만 최악의 시나리오는 거의 기정사실인데 최고의 시나리오는 가정법이라는 점이 다르다.

최근 유행하는 부동산 미래에 대래 알려주는 책과 달리 투자자가 쓴 책답게 어떤 투자를 해야 할지 소개하는 장이 가장 도움이 되지 않을까. 부동산 임대사업과 관련하여 공실을 가장 중요하게 여긴다. 그리고 레버리지 효과에 대해서. 될 수 있는 적은 돈이 들어가도록 노력한다. 지금까지 500~1,000만 원 들어간 투자가 가장 수익이 좋았다고 한다. 이정도 자본금이 들어간 후에 전세든, 월세든 공실이 나지 않도록 한다. 그렇게 기회를 노리면서 기다린다.

개인적으로 가장 재미있는 부분은 졸부부분이다. 이것 저것 신경쓰지 말고 대량 매입하며 자발적이든 비자발적이든 장기로 주택을 보유하며 졸부가 된다. 진짜 부자들은 흐름을 잘 타고 계속 기회를 노리며 끊임없이 움직인 투자자가 아니라 우리가 졸부라고 불리는 투자자(??)다. 사실 이 방법은 내 투자방법이다. 강의 때에도 언급하고 알려주는 투자방법인데 권하지 않는다고 이야기한다. 지루하고 재미없고 심심하고 남들과 다른 길을 걷는 것과 비슷해서.

전체적으로 <대한민국 부동산의 미래>는 지금까지 나온 김장섭의 책 중에 가장 사랑을 받는 책이라 좋다. 예전부터 참 좋은 책이라 생각했던 저자가 그동안 나만 알고 있는 책에서 대중화가 된 저자로 변모해서 아쉽지만 말이다. 

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 최악 시나리오가 더 많잖아.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 미래는 밝고 좋게.

함께 읽을 책

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실전 임대사업 투자기법 - 수익형 부동산의 접근방법

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뭘 해도 돈버는 부동산 투자 습관 - 잡는 법

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나는 부동산 싸게 사기로 했다 - 본능에 역행하지만