부동산차트 투자법 - 대세인가

이번 부동산 상승기에 가장 주목할 점은 바로 엑셀이다. 엑셀이 드디어 부동산투자에 접목되었다. 엑셀을 제대로 다룰지 모른다. 남들이 올린 엑셀이 있으면 그걸 근거로 약간씩 손을 보는 정도다. 내가 원하는 걸 엑셀로 만드는 실력은 없다. 스스로 아쉽지 않을 정도만 엑셀을 다뤘다. 주식투자에서 엑셀은 못해도 HTS에서 다 그래프로 보여준다. 그래도 10년치 재무제표 등으로 현재가치, 미래가치 등을 따져볼 때 엑셀을 알긴 알아야 했다.

그 정도로 엑셀을 알고 실행했다. 어느 날부터 특이한 현상이 발견되었다. 이전까지 부동산 투자를 하면 현장이 최고였다. 열심히 발품을 팔고 부동산 중개업소 사장님과 친하게 지내고 급매물건이 나왔다고 하면 현장에 가서 확인하고 매수하는 경우가 대다수였다. 어느 순간부터 사람들이 중개업소 사장님보다 먼저 묻지도 따지지도 않고 현장을 급습해서 물건을 박리다매로 선취매수했다. 주식 투자에서나 쓰던 용어가 부동산투자에서도 쓰게 되었다.

부동산, 정확하게는 주택이고 더 정확하게는 아파트 매매가격과 아파트 전세 가격의 흐름을 보고선 투자하는 사람들이 생겼다. 전적으로 KB부동산과 한국감정원의 노력덕분이다. 게다가 연결되어 있는 부동산 중개업소 사장님들이 성심성의것 자료를 만들어 공급해 준 덕분이다. 결국 이번 부동산 차트 투자를 하는 사람들은 이 기관에 감사해야 하고 중개업소 사장님들에게 감사를 표시해야 한다. 이들이 제대로 통계를 발표하지 않았다면 이번 부동산 차트를 이용한 투자는 힘들었다.

여러 기관에서 발표하는 자료를 전적으로 이용하고 있다. 당장 이들이 통계를 발표하지 않으며 수없이 많은 사람들이 당장 까막눈이 되어 버린다. 과거 통계청같은 국가기관에서 조사해서 소수만 알던 통계가 수면 위로 들어나며 누구나 언제든지 마음만 먹으면 얻을 수 있게 되었다. 과거 데이터를 근거로 미래를 예측한다. 과거는 과거이고 현재와 미래는 다를 수 있지만 대부분 그 추세를 믿는다. 차트 투자라는 것이 결국에는 그렇다. 

주식투자를 차트로 보는 사람들도 거래량과 차트의 흐름을 제일 중요시한다. 에너지가 한 번 움직이면 반대로 움직이는 것은 엄청난 에너지를 동반해야 한다. 그렇기에 한 쪽 방향으로 추세를 이어가는 에너지가 쉽게 변하지 않는다. 금융위기 이후 부동산 투자 방법은 차트를 이용한다. 몇몇 사람들만 알음알음 공개되고 이를 이용해서 투자하던 사람이 자신의 방법을 사람들에게 알리고 그 엑셀을 공개하며 이제는 누구나 다 아는 방법이 되었다.

까 놓고 KB부동산이나 한국감정원에서 발표한 자료를 보기 좋게 보여준 것이 전부다. 그래도 이 방법은 센세이션한 반응을 불러일으켰다. 어찌되었든 신기하고 과학적이란 외피를 뒤집어 쓰게 되었다. 이 책은 2015년 12월에 나왔지만 이미 2015년 전반기부터 차트로 부동산 지역을 분석하고 매매가격과 전세가격이 적은 갭을 찾는 방법은 유행했다. <부동산차트 투자법> 저자는 훨씬 그 전부터 이 방법으로 투자해서 성공했다고 한다.

아직도 이런 방법을 모르는 사람들이 부지기수지만 알고 있는 사람도 부지기수다. 모든 사람들이 쓰는 데이터의 쏘스는 동일하다. 어떤 사람도 다른 쏘스를 쓸 수 있는 여력이 안 된다. 이러다보니 갈수록 자기충족적예언이 되어 가는 것은 아닐까싶다. 정보란 나만 알았을 때 비로소 정보로 가치가 있는 것이다. 누구나 다 아는 것은 정보의 효용성이 떨어진다. 이제는 정보를 남보다 먼저 아는 것이 중요하지 않고 얼마나 공개된 정보를 갖고 통찰력을 갖고 예측하느냐가 더 중요해진다.

당장 매 금요일마다 KB부동산에서 발표하는 자료를 그거로 주말에 활동하는 투자자들이 늘어났다. 이들이 먼저 움직이고 다른 사람들이 이를 추격매수한다. 먼저 움직인다고 하지만 이미 지난주에 발표한 자료와 큰 차이는 없다. 이렇게 서로가 서로를 인식하거나 의식하지 못하지만 자기충족적예언처럼 특정 지역이 좋다고 움직이고 그 지역에 사람들이 몰리니 또 다시 그 지역이 올라간다. 이런 상황은 주식에서 테마주와 비슷한 느낌도 든다. 차트의 가장 무서운 점은 자신이 보고 싶은 것만 본다. 차트는 아무런 이야기를 하지 않는데도 나는 특정 방향으로 믿어 버린다. 

모든 사람이 KB부동산과 한국감정원 자료를 보면서 투자하는데 나만 보지 않는 것도 뒤쳐진다는 인상을 받는다. 이러지도 못하고 저러지도 못하는 진퇴양난이다. 지금까지 엑셀도 못하고 지금도 못하고 앞으로도 못할 것 같으니 앞이 깜깜하다. 이러다보니 엑셀을 배우는 재미있는 현상마저 생겼다. 물론, 부동산투자와 상관없이 엑셀은 무조건 배워둬야할 필수적인 현대인의 생존조건이다. 내가 이런 말을 할 자격은 없을 정도로 엑셀 실력이 처참하지만.

최근에는 나도 KB부동산이 주간보고서를 이제 발표하지 않는다고 하여 내가 해 볼까라는 생각도 했다. 너무 귀찮은 작업이라 생각만 하고 실행은 하지 못했지만.이처럼 이제 부동산투자에서도 차트는 맹신할 수는 없지만 빼 놓을 수 없는 방법이 되었다. <부동산차트 투자법>은 가볍게 읽을 수 있다. 이런 방법이 있는 줄 몰랐던 사람에게는 신세계일수 있고 알고 있던 사람에게는 되새김질 할 수 있는 책이다. 난 차트를 그다지 보진 않는 스타일이다. 그보다는 큰 흐름이나 좀 더 신경쓴다고 할까. 이제 좀 변해볼까. 모르겠다.

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