돈되는 재건축 재개발 2 - 열정이 넘쳐
저자의 전작인 <재건축 재개발> 투자책은 나름 참신한(?) 기법을 세상에 선 보였다. 세대당 대지지분이라는 개념이다. 이쪽 분야는 투자하는 것이 결코 쉽지 않다. 무엇보다 잘 못 투자해서 자산증식은커녕 빚도 갚지 못하는 상황에 몰린 사람이 많다. 또 하나의 특징은 대체적으로 상승 시장 끝물에 나온다는 점이다. 이런 표현은 다소 위험하긴 하다. 지나고 봐야 그렇다는 것이지 당시에는 항상 가장 큰 돈을 벌 수 있는 투자처로 생각했기에 사람들이 몰렸다.
최근에는 입주권이라는 개념으로 우리에게 찾아왔다. 분양권은 당첨될 가능성이지만 입주권은 확실하다. 비록 프리미엄이라 불리는 P를 줘야 하기에 다소 꺼려지는 것도 없지 않아 있지만 확실하게 새 아파트를 내것으로 만드는 방법이다. 프리미엄을 주고 구입했어도 분양받는 것보다는 좀 더 저렴하게 구입하는 방법이다. 문제는 프리미엄을 대출 받을 수 없다는 점이 다소 다르다. 그만큼 상당히 큰 돈이 들어가야만 한다. 쉽게 선택할 수 없는 건 그런 면에서 사실이다.
무엇보다 재개발은 특히나 짬짬이라는 표현처럼 제대로 된 정보 없이 투자를 한다. 무엇보다 전적으로 미래를 보고 투자하는 방법인데 예측하기가 힘들다. 시장이 상승할 때는 금방 될 것처럼 진행되다가도 지지부진되는 경우가 많다. 그런 점은 각자 투자자가 감수해야 할 부분이다. 그보다는 도대체 해당 사업 구역의 주택을 사는데 있어 무엇을 근거로 판단할 지가 더 어렵고 힘들다. 그저 막연히 사업구역이 진행되어 사업이 잘 진행되어 관리처분까지 진행되고 분양에 입주까지 될지는 모른다.
이왕이면 같은 투자처 내에서도 좀 더 좋은 물건을 잡고 싶다. 또한 막상 찾아보면 상당히 많은 곳에서 사업이 진행되고 있다. 그 중에서도 어떤 지역을 투자해야 할 지도 머리 아프다. 그런 면에서 최소한 사업을 분석할 수 있는 어떤 기준이 있다면 조금이라도 도움이 될 것이라 다들 생각할 듯하다. 지난 부동산 상승장과 달리 이번에 달라진 것은 훨씬 더 많은 이론과 데이터로 무장한 투자자들의 등장이다. 이들은 이전 세대(?)와 달리 로직을 만들어 투자한다.
사람이란 무엇인가 눈에 보일 때 좋고 숫자가 명료하게 나오면 마음이 편하다. 그런 면에서 로직을 통해 어떤 사업성을 분석하고 수익이 어떻게 될 지를 볼 수 있다면 이보다 더 좋은 것은 없다. 그런 면에서 전작의 세대당 대지지분처럼 이번 <돈 되는 재건축 재개발 2>도 로직을 확실히 설명한다. 전작이 주로 재건축에 좀 더 포커스가 맞춰졌다면 이번에는 재개발에 방점이 찍혔다. 확실히 재개발은 재건축에 비해 어렵다. 단순히 주택을 멸실하고 다시 건축하는 재건축은 상대적으로 쉽다.
이에 반해 재개발은 단순히 주택을 부수고 다시 주택을 건축하는 개념이 아니다. 특정 구역에 있는 모든 건축물을 전부 멸실한다. 수많은 이해관계가 엮여있다. 이들을 만족시키고 사업 진행하는 것이 결코 쉽지 않다. 그런 면에서 재개발 투자가 접근하기 어렵다. 그나마 비례율이나 감정평가와 같은 개념이 다소 대중화(?)되었다. 여기에 좀 더 확실하게 관리처분 전후로 들어가면 된다는 것도 많이 이야기한다. 이 책에서 가장 중점으로 알려주는 것은 감정평가로 보인다.
과연 내가 구입한 주택은 어느 정도의 감정평가를 받게 될 것인가. 그에 따라 내가 구입한 가격이 적정한지 다소 비싼지, 재수 좋게 싸게 산 지 알 수 있다. 책에서 알려준 방법이라면 얼마든지 다소 사업성 있는 금액에 구입할 수 있다고 한다. 물론, 감정평가액이 비싸다고 좋은 것은 아니다. 대부분 비례율이 100% 정도에 맞춰야 하기 때문에 종전 자산과 종후 자산에 따라 달라진다. 감정평가가 낮게 나와도 얼마든지 사업성이 좋을 수 있다. 이런 것은 전체 사업성에 근거한다.
조합원 입장에서는 조합원 분양가 높다 낮다는 일반 분양가에 달려있겠지만 이 부분은 결국에는 현재 시장의 분위기다. 가격 상승을 한다면 주변 아파트 가격이 높으니 일반 분양가가 높게 된다. 덕분에 조합원은 상대적으로 득을 본다. 이런 부분은 사실 개인이 어떻게 하기는 다소 힘들다. 그보다는 얼마에 매입하는가가 중요하다. 책에서는 감정평가를 구하는 방법을 알려준다. 해당 사업지와 주변 주택 가격을 비교하며 알려준다. 대체적으로 사업지는 가격이 비싸다.
이를 보완하기 위해 공시지가 등을 이용해서 파악하는 방법은 책의 백미라고 할 수 있다. 저자가 알려준 방법에 근거해서 상당히 자세하게 주택 매입여부를 판단하고 결정하는 과정을 설명한다. 책의 3분의 1을 할애하고 있다. 저자가 투자했던 대전을 사례로 보여주고 있는데 내가 서울사람이라 서울 사업지로 했으면 더 좋았겠다는 아쉬움은 있다. 책 말미에는 서울과 수도권, 광역시의 사업지를 저자가 직접 조사한 내용을 알려준다. 관심있는 지역을 참고해서 살펴보면 좋을 듯했다.
아쉬운 것은 인천은 엄청나게 넓다고 하면서 다른 지역에 비해서는 할애를 너무 작게 했다. 책의 가장 큰 장점은 재개발 투자에 있어 어떤 관점으로 숫자를 바라봐야 하는지 로직화했다는 점이다. 이 부분은 잘 못하면 콩깎지를 쓸수도 있긴 하지만 주먹구구 투자보다 좋다. 다양한 재개발 접근 방법이 있는데 단순히 심플하게 할 수 있는 점을 알려주는 것이 이 책의 가장 큰 장점이다. 책에 나온 방법을 갖고 다양한 사업지를 하나씩 전부 들여다본 후에 투자하는 것도 괜찮을 듯하다.
증정받아 읽었습니다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 같은 내용이 너무 반복된다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 재개발 투자를 하고 싶은 사람이 읽을 책
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