돈되는 재건축 재개발 - 대지 지분

역사는 돌고 돈다. 돌고 돈다는 표현과 달리 늘 변화되고 개선되며 발전된 모습으로 올 뿐이다. 과거를 돌아보는 것은 현재를 빛추는 중요한 단서가 되지만 이를 곧이곧대로 적용하면 안 되는 이유다. 부동산 시장도 비슷하다. 주택 유형에 따라 뜨고 지는 단계가 이뤄지고 다양한 주택 정책도 반복된다. 이처럼 다시 재건축, 재개발에 사람들이 주목하고 있다. 지역마다 다소 다르지만 가장 대표적인 곳이 바로 서울, 수도권이다.

한국에서 자연발생적으로 생긴 도시가 있고 인위적으로 만든 도시가 있다. 재건축과 재개발에 주목해야 하는 것은 주택은 인간에게 필수요소라 그렇다. 주택없이 살아 갈 수 없다. 집은 반드시 필요하다. 주택은 노후화될 수밖에 없다. 오랜 시간이 지나 주택에서 거주하는 것이 불편하다. 아무래도 새 집을 사람들은 더 선호한다. 건축된지 벌써 30년이 넘으면 여러 문제가 발생한다. 한국은 유독 빠른 시간에 노후화되는 것은 아마도 사계절이 뚜렷해 그런 것이 아닐까한다.

너무 쉽게 재건축한다고 생각한다. 다소 불편할 뿐 거주하는 데 큰 지장이 없는 주택이 많다. 이런 주택마저도 다시 짓겠다고 난리가 난 것이 바로 뉴타운이었다. 당시에는 오로지 꿈만 먹고 주택가격이 상승했다. 사람들이 정신차리고 보니 그렇지 않다는 것을 깨달았고 오랫동안 재건축, 재개발은 수면 밑으로 가라 앉았다. 필요한 몇몇 곳이 진행되었지만 동시다발적으로 이야기되는 것은 드물었다. 시간이 더 지나 다시 건축할 수 있는 기간이 30년으로 법으로 줄였다.

한국에서 대부분 주택이 가장 많이 건축된 때가 1990년 전후였다. 이때부터 본격적으로 한국에서 주택이 공급되었고 모든 주택을 꼭 해야 할 필요는 없지만 바람을 타면서 재건축, 재개발이 다시 주목받는다. 과거와 달리 모든 주택이 다시 건축된다는 것은 현실적으로 어렵다. 이런 걸 깨달은 것은 시간이 지나며 사람들이 체감하고 현실과 다르다는 것을 알았다. 무엇보다 재건축, 재개발은 시간도 오래 걸리고 돈도 어느 정도 투입되는지가 완전히 깜깜이었다.

다들 아무나 하는 투자가 아니라고 외쳤다. 거꾸로 볼 때 그렇기에 더 큰 돈이 오가고 큰 수익을 거두는 사람이 나왔다. 상당히 큰 돈을 번 사람은 대부분 재건축, 재개발에서 나왔다. 이전 부동산 상승기인 2000년 대 중반에도 그랬다. 또한 망하는 사람도 거의 대부분 거기서 나오기도 했다. 주택 투자의 최고봉이 바로 재건축, 재개발이 아닐까한다. 아무도 모르니 조금이라도 더 알고 있는 사람이 수익을 누릴 수 있는 시스템인지도 모른다.

주식투자에 비해 부동산 투자는 여전히 시스템이나 데이터 등으로 접근하고 접목하는 비중이 작다. 과거에 비해 상당히 많은 체계적인 방법으로 투자를 하고 있다. 이 중에서 가장 후진적인 곳이 재건축, 재개발이다. 그저 감으로 투자해야하는 대표적인 투자였던 재건축, 재개발이 드디어 각종 수치와 데이터가 접목되어 보다 합리적으로 계산 할 수 있는 투자가 되었다. <한 권으로 끝내는 돈 되는 재건축, 재개발>책으로 인해 향후 깜깜이 투자는 많이 사라질 듯하다.

막연히 투자하던 투자에서 이제는 어느 정도 계산을 하고 향후 계획을 세울 수 있게 만든다. 그동안 꽤 여러 권의 재건축, 재개발 책을 읽었지만 대부분 대동소이했다. 저자의 간단한 투자 경험을 알려주고 나머지 반은 관련 법령 등으로 구성한다. 굳이 이 책을 읽을 이유가 없는 책이 많았다. 얼마든지 인터넷에 나오는 걸 말이다. 반면에 이 책은 무척이나 알차고 꽉 차있다. 아마도 재건축, 재개발 책은 이 책 이전과 이후로 나눠지지 않을까한다.

그만큼 그들만의 리그였던 투자가 대중화가 된 첫 발걸음이 되지 않을까 한다. 무엇보다 이 책을 읽으며 놀란 것은 이렇게까지 자세히 모든 것을 다 알려주다니. 내 경우도 책으로 모든 걸 다 쓰진 않고 강의에서만 이야기하는 것들도 있다. 좀 민감하거나 하는 부분은 제외하는데 이 책은 거의 모든 것을 알려준다. 다만 어렵다. 익숙하지 않은 내용이 나오니 말이다. 그런 이유로 시종일관 반복적으로 알려주고 또 알려주며 구조를 설명한다.

초반에 뒤에서 알려주겠다고 이야기하고 중간에 이야기한 후에 후반에 다시 실제 사례를 접목해서 알려준다. 이렇게 했는데도 아직까지 머릿속에 완전히 정착되지 않았다는 것은 함정이다. 그만큼 쉽지 않은 분야다. 덕분에 책 두께가 상당하다. 워낙 다양한 용어가 난무한다. 어쩌면 처음 들어보는 단어가 많아 거기에 적응하는데만 해도 시간이 걸릴지도 모른다. 그래도 이 책은 옆에 두고 반복해서 읽을만한다. 관련 사업이나 기사를 봤을 때 그때마다 책에서 해당 부분을 찾아 읽으면 좋다.

재건축과 재개발을 어떻게 바라보고 사업성이 있는지 여부를 정확하게 수치로 알려준다. 이를 본인이 관심있는 지역에 접목한다. 게다가 서울에 있는 어지간한 재건축 예정 아파트에 대한 저자의 분석까지 있다. 이 책에 나온 중요개념은 일부러 전혀 설명하지 않았다. 흔한 말로 나만 알고 싶은 내용이라 직접 읽어보시라는 차원이다. 심지어 계산하는 엑셀까지 제공하니 여러모로 써 먹기 좋다. 이 분야도 이제는 대중화 길로 본격적으로 걷겠다는 생각이 든다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 여전히 이 분야는 어려워.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 이 책 하나만 끝

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/220984212973

나는 부동산으로 아이 학비 번다 - 욕망단지

http://blog.naver.com/ljb1202/220979749835

공간의 가치 - 부동산

http://blog.naver.com/ljb1202/220967354668

대한민국 부동산 투자 - 빠숑