부동산 공매 가이드 북 - 실전

부동산 투자 방법은 꽤 많다. 크게 주택과 토지로 구분 된다. 주택을 투자하는 다양한 방법과 토지를 투자하는 다양한 방법이 있다. 크게 일반 매매와 경매가 있다. 급매도 있다. 재건축,재개발 투자도 있다. 분양권 투자도 있다. 예전부터 있었지만 새롭게 네이밍하고 나타난 갭투자도 있다. 경매도 엄청나게 많은 영역으로 다시 나눠진다. 경매와 비슷한 공매도 있다. 경매와 달리 공매는 상대적으로 덜 알려졌지만 어지간한 사람들은 공매도 이용한다.

부동산 경매는 민사집형법에 근거해서 진행되고 공매는 국세 징수법에 근거해서 진행된다. 경매가 대출을 갚지 못해 진행되는 경우가 대다수고, 공매는 세금을 내지 않아 진행되는 경우가 대다수다. 자본주의 사회답게 둘 다 결국 돈과 연결되어 있다. 집을 소유한 자가 어떤 이유든 돈과 관련된 일이 생겼을 때 진행된다. 경매가 직접 법원을 가서 입찰해야 하지만 공매는 자산관리공사에서 운영하는 온비드에 접속해서 입찰한다.

경매는 입찰 후 점유자를 내 보낼 때 인도명령을 이용할 수 있지만 공매는 없다. 인도명령은 민사집행법에 근거하기 때문이다. 공매는 이런 이유때문에 명도가 어렵다는 선입견이 있다. 주로 활용하는 방법이 점유이전금지가처분이다. 실질적인 효과를 노린다. 인도명령과 달리 점유이전금지가처분으로 내 보낼 방법은 없지만 법원을 통한 법집행하겠다는 액션을 보여줄 수 있어 효과가 있다. 이런 차이때문에 경매보다 공매는 낙찰가가 다소 낮다.

공매의 장점 중 하나가 친절하다. 법원 공무원이 아니라 보다 자세하게 물건에 대해 알려준다. 세금과 관련된 물건이 아닐 때 직접 물건 내부를 볼 수 있다. 집주인이 1가구 2주택이 되어 세금문제가 대두될 때 온비드를 통하면 비과세요건을 유지할 수 있다. 그 외에도 여러 기관이 보유하고 있는 물건을 처분할 때 공매를 이용한다. 이런 경우에는 특정 날에 모든 주택을 공개하고 볼 수 있다. 요모저모 살펴보고 직원에게 질문도 한 다음에 입찰할 수 있다.

<부동산 공매 가이드북>은 저자가 팟빵을 운영하고 있어 그런지 대화형식이다. 저자가 공매투자 방법을 알려주는 형식이다. 첫 장은 공매가 무엇인지 알려주고 어떻게 접근할지 설명한다. 현재 부동산 경매 카페를 운영하고 강의도 하고 물건 소개도 해주고 있어 책 내용이 대부분 저자가 직접 한 사례도 있고 소개한 물건을 카페 회원들과 함께 투자한 사례도 있다. 경매 쪽 책 유행 중 하나가 카페 회원들이 투자한 사례를 엮는 것인데 이 책은 대화형식이라 비슷하지만 다르다.

3분의 1까지 공매에 대한 이론적인 설명으로 공매를 친절하게 알려 준 후 본격적으로 투자사례가 나온다. 첫 사례는 공매는 다소 어렵다는 편견을 깨기 위해 너무 쉽게 명도까지 끝난 걸 보여준다. 점유인은 긴 설명도 필요없이 전화 한 통만으로 이사갔다. 이미 근처 아파트를 구입해서 긴 이야기 할 것 없이 점유자는 이사를 갔다. 셀프로 수리를 하고 임대를 놓았다. 적은 금액으로 별다른 어려움없이 수익낸 사례를 보여준다.

다른 사례들로 카페 회원들이 함께 들어간 물건을 소개한다. 여기서 상당히 괜찮은 방법을 소개한다. 대부분 경매 카페에서 여러 물건이 나올 때 서로 우선순위를 정해 하나씩 물건을 들어가지만 아무래도 나중에 호불호가 생긴다. 이럴 때 대비해서 <부동산 공매 가이드 북>에서 알려준 방법은 좋았다. 서로 가위 바위 보를 하든 제비 뽑기를 하든 순서대로 원하는 물건을 선택한다. 진행되는 과정에서 각자 명도기간과 임대 기간으로 인해 각자 수익률이 달라 질 수 있다.

함께 투자를 했지만 순간의 선택에 따라 누구는 수리를 해야 해서 투자금이 더 많이 들어간다. 불복불이라 여기며 넘어 갈 수 있지만 당사자는 불만이 생길 수 있다. 그렇기에 어떤 물건을 선택했든 무조건 비용을 똑같이 낸다. 어떤 주택은 수리도 없고 이사비용도 없지만 어떤 주택은 수리도 해야하고 관리비도 내고 돈을 더 많이 내서 수익률이 달라진다. 낙찰받고 매입가격은 각자 다르지만 그 이후 발생하는 모든 비용은 함께 돈을 모아 그곳에서 지출한다.

이렇게 되면 내가 낙찰받은 물건이 수리가 들어가고 임대가 좀 늦게 되어도 억울하지 않다. 함께 공동으로 비용을 걷어 모든 물건의 임대나 매매가 끝날 때까지 갹출한 돈에서 지출하고 모든 것이 끝났을 때 남은 돈을 돌려준다. 이 방법은 합리적으로 보이지 않아도 함께 물건에 들어가 투자한 사람들에게는 괜찮은 방법으로 보였다. 나도 가끔 실전반 같은 투자 모임에서 함께 들어가는 걸 생각만 했는데 이런 문제가 대두되어 꺼렸는데 이 방법을 쓰면 괜찮겠다는 판단이 들어 고려할 만 하다.

한 번에 33건의 물건에 카페 회원이 들어간 이야기나 수탁재산을 공매로 낙찰받은 방법까지 다양한 공매투자에 대해 알려준다. 적은 자본으로 하는 사람들이라 대부분 지방 물건으로 공매를 했다. 그래도 다들 적은 금액만 투자해서 수익률도 좋고 시세차익도 볼 수 있다. 마지막에 학교매점에 대한 이야기는 다소 길다. 내용을 반으로 줄여도 충분했을 듯한 아쉬움은 있다. 공매와 관련해서 이론과 실제 투자 사례를 알고 싶은 사람들에게는 꽤 도움이 될 책이다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책 두께 압박이..

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 공매 알아야죠.

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