대한민국 역세권 투자지도 - 역세권이 답이다

2월 21, 2021

아마도 부동산과 관련해서 역세권이 중요하다는 걸 모르는 사람은 없을 듯하다. 대부분 사람들이 주택을 구할 때도 전철역에서 얼마나 가까운지를 근거로 찾는다. 출퇴근하기 위해 현실적으로 전철만큼 편한 교통수단은 없다. 이런 표현은 서울, 수도권에만 해당하긴 해도 단순히 거주 주택뿐만 아니라 투자 목적으로도 사람들이 찾을 때 가장 먼저 보는 것이다. 그만큼 역세권은 부동산 투자에 있어 가장 기본 중 기본이다. 최근에 신축이 대세라고 해도 그렇다.

역에서 가까우면 가까울수록 사람들의 선호가 높다. 역에서 멀어질수록 이것저것 따져보는 것이 많다. 교통 편리성을 포기하며서까지 택해야 할 이유를 찾게 된다. 대표적으로 학군이라 할 수 있다. 역세권에 대해서 다들 중요하다는 것은 알기에 자기 동네에 새로운 역이 생긴다는 소문만 돌아도 주택가격이 들썩거린다. 실제로 최근에 이런 현상은 더욱 심해졌다. 이미 더이상 전철이 생길 곳은 많지 않다. 서울과 수도권은 9호선까지 전철이 들어가며 빽빽하다.

아직까지 들어가지 않은 곳은 대부분 사업성이 다소 떨어지는 이유가 가장 크다. 역은 단순히 생긴다고 되는 것이 아니다. 역을 만들고 전철이 갈 수 있는 노선을 만드는 것도 엄청 돈이 든다. 차라리 이건 괜찮다. 1회성 비용이라 잘못하면 그대로 손실처리로 끝내면 된다. 보다 중요한 것은 지속적으로 전철역을 유지하면서 들어가는 보수비용이나 전철이 움직이는 비용까지 쉬지 않고 나간다. 그렇기에 대부분 국가에서 예비타당성이라는 조사를 통해 사업성 분석을 한다.

여기서 통과하지 못하면 역은 생길 수 없다. 이마저도 최근 서울 주택 가격이 워낙 상승하다보니 복지라는 관점이 생겼다. 사업성만 놓고 본다면 KDI에서 주관하는 예비타당성을 통과하기 힘들다. 이를 극복하기 위해서 대부분 정치라는 영역이 끼어든다. 국회의원 등이 자신의 당선을 위해 이용한다. 해당 지역 주민은 무조건 이를 찬성하면서 전철 노선이 생각지도 못하게 변경되거나 추가된다. 새로운 노선이 생각보다 엄청나게 시간이 걸리는 가장 큰 이유다.

서울에서 출퇴근을 해야 하는 사람들이 많은데 멀리 살아야 하니 교통편이 불편하다. 이를 위해서 신축아파트가 들어선 곳에 새로운 노선이 생기면서 전철을 이용할 수 있게 해야 한다는 주장이 많아졌다. 이를 사업성의 관점에서 보지 말고 복지 관점에서 다소 손해가 지속되어도 하자는 주장이다. 그런 주장이 나쁠 것은 없는데 일부 지역 주민을 위해 손해를 감수해야 한다는 이야기라면 누군가 손해를 또 본다는 이야기다. 손해를 어떤 식으로든 보상받아야 할테니 말이다. 그만큼 참 어려운 문제다.

그동안 상당히 많은 부동산 책이 나왔다. 별의별 종류가 다 나온 것이 아닐까한다. <대한민국 역세권 투자지도>는 오로지 전철을 비롯한 KTX, GTX와 같이 오로지 역을 근거로 펴낸 책이다. 생각하면 역세권이 그토록 중요하다고 말하는데 이것과 관련되어 집중적으로 다룬 책은 없었던 듯하다. 몇몇 내용은 특화되어 알려주고 있지만 오로지 서울, 수도권을 근거로 한 역세권과 역세권이 될 지역에 대한 설명을 하는 책은 이 책이 처음이 아닐까한다. 기존 역과 관련되어서는 서울, 수도권만 다룬다.

그 외 지역은 향후에 새롭게 생길 곳 위주로 설명해준다. 이미 곳곳에 새로운 역이 생길 곳은 진행 중이다. 하겠다고 발표를 한 곳도 있다. 하는 걸로 발표된 곳도 있다. 발표한 후에 현재 착공한 곳도 있다. 착공 후 지지부진하지만 열심히 건설되는 곳도 있다. 조만간 준공이 되어 역이 생기는 곳도 있다. 이런 식으로 대한민국 전역에 새로운 역이 생기고 있다. 그동안 다소 사업성이 부족해 발표만 하고 지지부진 한 곳도 최근 몇 년동안 분위기가 바뀌어서 진행하는 걸로 결정된 곳도 많다.

심지어 확정 된 것도 없이 단순히 추진하겠다는 GTX-D와 관련된 지역의 주택가격이 상승하기도 했다. 지금과 같은 상승기에는 '카더라'식의 이야기만으로도 호재가 되어 가격이 상승한다. 그만큼 이런 역에 대한 정보를 미리 알고 있으면 좀 더 저렴한 가격에 매수하고 꽤 빠른 속도로 상승할 때 매도할 수 있다. 이런 투자가 생각보다 어려운 곳은 초기는 불투명한 것들이 너무 많다. 더구나 해당 지역에서도 어느 위치에 정확히 역이 생길지 모르니 이를 알아내는 것도 쉽지 않다.

전철은 지하에서 건설하고 있기에 더욱 어렵다. 새로운 역이 생기는 것은 이미 도심이 완성된 곳보다는 도시가 만들어지는 과정에서 생기는 경우가 많다. 허허벌판을 보고 미래를 그려가면서 투자해야 하니 상상력도 필요하다. 그럼에도 확실하다. 이미 국가와 지자체에서 새로운 역이 생길 것이라고 공시를 했다. 당장은 몰라도 몇 개년 계획이라는 것을 통해 향후에 생길 것이라고 발표했다. 시기의 문제일 뿐 역이 생긴다는 사실만큼은 확실하다. 이보다 확실한 방법은 없다.

다만 워낙 긴 시간동안 기다려야 하는 인내가 어려울 뿐이다. 무려 400페이지가 넘을 정도로 거의 모든 역과 관련된 정보가 들어간 책이다. 다루지 않은 역세권과 노선은 없다고 할 정도다. 계획은 발표되었지만 어제 할련지 미지수인 경우도 많다. 예전에도 향후 전국 노선도를 볼 때 대한민국이 전부 전철로 이동가능하다고 생각했다. 향후 50년 정도면 가능할 듯하다. 10년 내로는 100% 불가능하고 30년내로는 100% 안 될 듯하고. 내 살아 생전에 한 번 전국을 전철로 여행해야겠다는 생각을 뜬금없이 책읽으면서 했다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 다 소화하긴 무리다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 역세권의 모든 것.

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