서울 연립주택 투자지도 - 가로주택정비사업

9월 08, 2020

재건축과 재개발이 유망한 것은 새아파트로 변신하기 때문이다. 새아파트가 된다는 뜻은 그만큼 노후화 되었다는 뜻도 된다. 노후화가 된 집을 살아보면 많이 불편한 건 사실이다. 이런 어려움을 견뎌낸 사람이 새아파트가 되었을 때 그 과실을 취하는 것은 난 좋다고 본다. 현재 재건축같은 경우는 너무 규제가 많아 기존 조합원들이 피해를 입게 만드는 건 좀 아니라고 본다. 분양 받는 게 더 이득이라는 표현도 한다. 조합원이 그 어려운 시간을 버텨냈는데 말이다.

재개발도 쉽지 않은게 워낙 대단지라 많은 사람들의 이해를 구하고 동의까지 설득하는건 정말로 어렵다. 이런 상황에서 서울같은 경우는 가격도 만만치 않아 어렵다. 재개발은 주택만 있는 것이 아닌 다른 종류의 건물도 있어 좀 더 힘들다. 많은 사람들이 선호하는 새아파트를 받을 수 있는 방법 중 최근에 화두가 되고 관심을 갖는 것은 가로주택정비사업이 있다. 아주 작은 세대라도 가능하다는 점이 장점이다. 더구나 각종 규제가 많은데 가로주택정사업은 좀 더 자유롭다.

아직까지 가로주택정비사업으로 화제가 된 주택은 없다. 몇몇 곳이 하기는 했지만 상대적으로 소규모라 화제성은 약할 수밖에 없다. 한편으로는 신축 빌라는 짓는 것과 그다지 차이를 못 느끼는 사람도 있다. 빌라라 표현했지만 층수가 높고 그러면 아파트에 속하기도 한다. 그런 식으로 가로주택정비사업에 대해 딱히 관심이 큰 상황은 아니지만 갈수록 대안이 될 가능성은 클 듯하다. 무엇보다 소규모 세대수인 주택에게는 가장 현실적이면서도 사업성이 있다.

<서울 연립주택 투자지도>는 콘셉트 자체가 그런 측면을 공략했다. 여기서 말하는 연립주택은 4층 이하로 660제곱미터를 초과하는 주택을 말한다. 구분이 다소 어렵게 느껴지면 단지형 빌라라 생각하면 된다. 한 동만 있는 빌라가 아니고 말이다. 서울에는 현재 주택이 많다. 아파트가 제일 많은 것처럼 느껴지지만 그렇지 않다. 거의 반반이라고 할 정도로 일반 주택도 엄청나게 많다. 이런 주택이 전부 새아파트로 변신하기는 힘들다. 많은 사람들이 원할지라도 말이다.

한 동짜리 빌라는 단독으로 힘들다. 그런 면에서 여러 동이 함께 있는 연립주택은 대체로 사업성이 그래도 있다. 특히나 연립주택은 대지지분이 넓다. 대부분 3층으로 구성되어 있다. 여기에 보통 10세대 이상으로 구성되어 있다. 이런 부분에 합쳐서 최근에 또 좋아진 측면이 하나 더 있다. 재개발도 예외기는 해도 재건축은 이번에 변경되면서 입주해서 거주를 일정 기간 채워야 한다. 그걸 하지 못하면 새아파트로 변신해도 내가 갖지 못한다. 심지어 현금청산 해야한다.

투자 목적이든 뭐든 지금까지 오랜 시간을 기다렸는데 그런 상황이 되니 다소 멘붕에 빠진 사람들도 많다. 가로주택정비사업은 그 부분에 있어 자유롭다. 굳이 거주요건을 채우지 않아도 된다. 이런 면은 분명히 커다란 장점이다. 다만 역시나 아파트라고 해도 워낙 소규모 아파트다. 대단지도 아니고 기껏해야 100세대 이하일 경우가 많다. 100세대도 힘들고 50세대 이하일 경우가 아주 많다. 이런 면에서는 새아파트라는 장점만 있다고 봐도 되긴 한다.

현재 가로주택정비사업에 대한 책은 딱히 없다. 워낙 진행 되고 있는 곳도 적고 준공된 것은 더더욱 적다. 더구나 워낙 소규모로 진행이 되니 이를 실제로 체험한 사람이 극히 드물다. 이러니 이론적으로는 알아도 해본 사람이 갖고 있는 경험과 체험에 대한 내용은 다소 드물다. 이 책에서 저자가 아직 착공 전이긴 해도 (아마 그런 듯) 직접 해 본 경험을 갖고 책을 썼다. 특히나 본인이 직접 연립주택에 거주하는 사람들에게 연락하고 카페도 만들고 초대해서 진행했으니 대단한듯하다.

거기에 팁은 대출이 잘 나온다는 점이다. 보통 총 사업비의 50%가 대출로 나오는데 20% 정도 이상 공적 임대주택 공급하면 70%, LH나 SH와 같은 공공이 참여를 하면 90%까지 대출이 나온다. 추가로 일반 재건축 재개발과 달리 사업속도가 엄청 빠르다. 진행속도에 걸림돌인 여러 사업단계를 축소했기에 가능하다. 생각해보면 워낙 소규모이니 그렇게 하는 게 당연하다. 이로 인해 관심이 좀 더 가는 것도 사실이다. 꽤 규모가 있는 세대수도 있긴 하다.

이 책의 특징 중 하나는 서울에서 저가가 추려낸 100군데 연립주택이다. 살펴보니 여러 지역 중 어느 정도 세대가 되는 곳만 뽑은 듯한데 자신만의 투자 채점표를 만드는 법을 알려주고 디스코에서 참조하는 것도 보여준다. 총 9가지 기준으로 선정했다고 하는데 내가 아는 곳이 빠지기도 했다. 책의 3분의 2는 해당 연립주택을 소개하고 설명하는데 할애하고 있다. 그 점은 장점이 될 수도 있고 단점이 될 수도 있어 보인다. 잘 모르는 부동산 투자 분야를 공부한다는 생각으로 읽으면 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 실 내용은 많지 않다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 가로주택정비사업과 해당지 파악

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