대한민국 상가투자 지도 - 1일 매출로 보는

9월 22, 2020

지금까지 꽤 많은 상가 책을 읽었다. 직접 투자한 적은 없었다. 별의별 이론이 다 있다는 것도 알았다. 일본에서 넘어온 사례를 통해 상권을 분석하는 방법도 있었다. 상가와 관련되어 투자자 입장에서는 보는 것과 임차인 입장에서 보는 것은 비슷하지만 다르다. 단순히 임대인은 돈만 받아 좋을 것이라 생각하지만 꼭 그렇지 않다. 자신의 소중한 돈을 투입해서 월세를 받는다. 자신의 전 재산을 투자한다. 자연스럽게 투입된 돈 대비로 어느 정도 월세를 받느냐는 아주 중요하다.

이를 위해서는 거꾸로 해당 상가가 어느 정도 매출로 돈을 버는냐는 중요하다. 임차인 입장에서도 내가 영업을 하려는 상가가 어느 정도 매출을 할 수 있는 곳인지 아는 것은 중요하다. 임대인과 달리 임차인은 자신의 영업력에 따라 충분히 매출을 조절할 수 있지만 입지를 벗어나기는 힘들다. 이런 다양한 이유로 상가가 어느 정도 매출을 달성하는지 파악하는 것은 너무 중요하다. 예전에는 이를 위해서 영스증의 번호를 확인한다든지 식당에서 나오는 쓰레기 봉투 갯수를 확인하는 방법 등을 활용했다.

그 외에도 다양한 기상천외한 방법들이 있었다. 대부분 투자자 관점에서 알게 된 내용이다. 그만큼 해당 상가의 매출을 파악하는 것은 상가 매입 여부나 임차인이 창업을 하는데 있어 핵심이다. 이걸 알지만 그게 그렇게 쉬울리가 없다. <대한민국 상가 투자지도>의 저자에게 예전 토지나 상가 강의를 들었다. 이론 위주가 아닌 실전 위주로 강의를 했기에 재미있고 유익했다. 실제로 주변 사람들에게 상가 강의를 원하면 추천했던 강의기도 할 정도로 좋았다. 내가 상가 강의를 다 아는 것은 아니지만.

몇 년 지나지 않아 여러 상권의 매출지도를 만든다는 이야기를 했다. 무척이나 흥미로웠고 어떻게 파악할 수 있는지 궁금했다. 이 책을 읽어보니 기본적으로 열심히 발품을 팔고 저자가 편의점 점포 개발을 하며 파악했던 매출을 근거로 추정한 듯하다. 다양한 지역의 상가를 매출로 파악한다는 강의를 한다고 하여 듣고 싶었으나 여러 조건때문에 못 듣게 되었는데 이 책을 읽으니 무엇보다 재미있었다. 어지간하면 부동산 책은 금방 읽을 수 있는데 이 책은 꽤 오래걸렸다.

가장 큰 이유는 내가 직접 책을 보면서 예측 한 후에 저자의 설명을 들었기 때문이다. 저자가 친절하게도 지도를 보여주고 비교할 대상을 기입했다. 지도를 보면서 어떤 점포가 가장 매출이 높을지 먼저 예상을 한 후에 저자의 설명을 들으니 시간이 꽤 걸렸다. 여기서 중요한 개념은 유효수효와 주동선이다. 흔히 이야기하는 화려한 조명빨에 속지 않아야 한다. 보통 전면 대로변이나 코너 자리가 무조건 좋다고 알고 있다. 맞는 말이지만 이보다 더 확실한 방법은 주동선을 파악해야 한다.

대로변이라도 사람들이 그 길을 이용하지 않을 수도 있다. 실제로 전철역에서 나와 반드시 대로변으로 움직이지 않는다. 의외로 역에서 나오자마자 대로변 사이에 있는 이면 도로로 곧장 진입해서 걸어가는 사람들이 많다. 이는 현지인들만 알 수 있는 주동선이다. 이를 잘 모르면 화장발에 속아 좋아하는 상가를 선택하게 된다. 대로변이고 노출도 아주 좋은 곳에 위치했는데도 매출이 형편없는 경우가 생각보다 많다. 이는 주동선이 아니라 사람들이 해당 매장을 이용하지 않기 때문이다.

여기에 얼마나 해당 상가 근처에 유효수효가 많은지 여부다. 이는 원룸이나 단독, 다가구 주택이 모여 있는가, 아파트와 같은 건물이 있는가, 오피스텔이나 사무실이 밀집된 건물에 따라 달라진다. 책에서는 주로 편의점을 위주로 사례를 보여주고 있기에 원룸이나 오피스텔을 중요하게 여긴다. 반경 2~300미터 안에 편의점이 몇 개나 있다. 이 중에서도 매출이 잘 나오는 편의점을 찾는다. 이를 위해서는 사람들이 어떤 식으로 주로 전철역이나 메인도로를 빠져나가는지 파악해야 한다.

현장에서 파악하는 것이 가장 확실하겠지만 그 전에 지도를 보면서 미리 예측을 해 본다. 그런 훈련을 책을 읽다보면 어느 정도 가능하다. 무조건 가능한 것은 아니고 책에서 소개하는 지역 중에 자신이 잘 아는 지역이 있다면 이를 활용해 보면 된다. 나도 확실히 내가 아는 지역 상권에서는 그래도 꽤 승률이 좋았다. 더구나 해당 지역이 향후 변경이 될 예정이라 저자가 설명한 점포가 지금은 다소 떨어지지만 좋아질 것까지 예측하는 재미도 책을 읽으면서 있었다.

이는 저자도 책에서 여러 번 소개한다. 실제로 이 책을 작년부터 펴 낸다고 나에게 이야기했었는데 늘 집필중이라고 했었다. 책을 읽어보니 상권이 변화하면서 이를 다시 변경하다보니 그리 된 듯하다. 물론 저자의 게으름도 한 몫했다고 본다. 빨리 좋은 책을 세상에 보이지 않고 말이다. 책 쓸 시간에 상권 분석하느라 바뻤겠지만. 읽다보니 좀 놀란건 편의점이 매출이 무척이나 높다는 것이다. 아주 멀쩡하고 사람들이 선호하는 점포는 들어가는 비용이 무척 크다. 그만큼 리스크가 엄청 크다.

반면에 책을 보니 편의점은 창업비용은 상대적으로 적고 입지만 잘 선택하면 매출을 그런 보기 좋은 점포보다 올릴 수 있어 보였다. 실제로 다른 점포에 비해 편의점은 딱히 영업력이나 차별성이 크지 않을테니 말이다. 개인적으로 언젠가 상가나 빌딩을 매입한다면 대로변보다는 해당 동네에서 주로 이용하는 도로 위주로 파악해서 매입할 생각이다. 이 책의 저자에게 부탁하면 더 빠를 것 같은데.. 도와주려나 모르겠다. 책은 지역별로 지속적으로 반복해서 매출 파악하는 방법을 알려주니 자습서나 참고서처럼 보면 좋을 듯하다. 직접 해당 상권에 책 들고 가서 해 보며 더 좋고.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 매출 높은 편의점 찾느라 힘들었다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 반복이 주는 기술의 향상.

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