재개발 모르면 부자될 수 없다

재개발 모르면 부자될 수 없다 - 입주권

8월 08, 2021

최근 가장 인기 좋은 부동산 투자 중 하나가 입주권이다. 재개발과 재건축은 새로운 아파트로 변화는 방법이다. 현재 신축 아파트에 대한 수요는 넘쳐나는 듯하다. 많은 사람들이 신축아파트를 선호한다. 수요에 비해 신축아파트가 많지 않다. 가장 확실한 방법이 분양을 통해 신축아파트를 당첨받아 입주하는 것이다. 그러기 위해서는 무엇보다 무주택자가 되어야 한다. 여기에 엄청난 경쟁률을 뚫고 당첨이 되어야만 가능하다. 엄청나게 많은 사람들이 청약통장으로 무주택자다.

이런 상황이니 분양을 통한 신축아파트 소유와 입주는 쉽지 않다. 이러니 다음으로 사람들이 노리는 것은 재건축과 재개발이다. 재건축은 조금 더 쉽게 느껴진다. 단순하게 구축 아파트를 매수하면 된다. 해당 아파트가 조합설립후에 단계적으로 실행되며 최종적으로 신축아파트에 입주하면 된다. 이익환수제로 인해 재건축은 다소 꺼려지는 것도 있다. 더구나 최근에 재건축은 조합설립 이후에 매수하면 현금청산을 당할 수 있어 쉽지 않아 재개발을 좀 더 관심 갖는다.

재개발은 그보다는 관리처분 이후기에 좀 더 투자 폭이 넓다. 재개발은 언제나 다소 위험하다는 인식이 있다. 쉽게 접근할 수 있는 재건축 아파트와 달리 재개발은 무엇을 살펴보고 어떤 식으로 접근해야 하는지 어렵다. 어려운 용어들도 난무한다. 비례율이라든지, 프리미엄이라든지, 종전자산평가, 종후자산평가, 여기에 감정가라는 용어까지 이러다보면 접근성이 다소 떨어지는 것이 사실이다. 상대적으로 재개발 관련 책이나 강의는 다소 적은 편이다.

과거에는 재개발 투자는 다소 주먹구구식으로 그들만의 리그인 경우가 많았다. 워낙 복잡해서 어떤 식으로 접근해야 하는지 꽁꽁 쌓여 있었다. 자기들끼리 알아서 투자하는 다소 선수들의 영역처럼 보였다. 시간이 지나면서 재개발 투자를 하는 사람들도 많아지고 이를 통해 큰 수익을 냈다는 소리가 여기저기서 들린다. 확실히 반복적으로 진행이되면 그에 따라 사람들은 좀 효율적으로 투자하는 방법을 찾게된다. 이해하기 편하게 직관적으로 투자할 수 있는 방법도 알려진다.

아직도 재개발과 관련되면 대부분 법령을 많이 이야기한다. 정작 그런 법령은 몰라도 현장에서 부딪치면 대부분 알게 될 텐데 미리 알아도 아무런 도움이 되지 않는다. 내가 알아야 할 필요는 있지만 어느 정도 현장에서 내가 관심 있는 물건에 대해 브리핑을 받으면 법적으로 알아야 할 것은 받아들이게 된다. 시중에 있는 재개발 책이 꽤 있지만 생각보다 큰 도움이 되는 책은 별로 없다. 대부분 일반론적인 내용으로 일관한다. 법령을 좀 소개하면서 큰 도움이 안 된다.

직접 재개발 투자를 하며 발로 뛰어 자신이 터득한 내용을 쓴 <재개발 모르면 부자될 수 없다>는 그런 점에서 이론이 아닌 투자 방법과 수익에 대해 충실하다. 단순히 어떤 지역이 좋다는 소개는 실제로 큰 도움이 되지 않는다. 책에는 거의 대부분 서울 위주다. 저자 본인이 처음에 인천에서 재개발 투자를 한 후에 끊임없이 상급지로 옮기는 투자를 했다. 이를 위해 기존에 했던 수도권 아파트에서 재개발로 갈아타면서 빌라에서부터 다가구주택은 물론이고 상가주택 등으로 손바꿈을 했다.

이 과정에서 저자가 깨달은 사업분석과 수익 분석에 대해 설명하는 책이다. 다른 재개발 책에서 비례율과 관련된 이야기를 꽤 많이 한다. 비례율이 중요한 것은 맞지만 거의 대부분 특별한 일이 없다면 100%에서 결정되고 거기서 조금 변동될 뿐이다. 그보다는 매수가격을 분석하는 것이 더 좋다. 내가 얼마에 매수해야 좋은지, 그 후에 어느 정도의 추가 분담금이 생기는지와 최종적으로 수익금이 얼마나 될 것인지에 대해 알려준다. 다른 부분과 달리 수익금은 다소 변동이 크겠지만.

빌라 5억을 매수한 후에 이 빌라를 감정평가로 3억이 나왔다면 2억이 프리미엄이다. 여기서 조합원 분양가가 6억이 된다면 부담금은 3억이 필요하다. 이런 과정은 각 단계에 따라 알게 된다. 조합설립 이후에는 감정평가가 나오지 않는다. 이를 위해 대략적으로 어느 정도 감정평가가 나올지 계산을 해야 한다. 이를 위해 저자는 공시지가와 주변 시세를 통해 대략적인 감평가를 책정한다. 여기서 내가 어느 정도 금액으로 빌라를 사야 좋은지 알게된다.

다음으로 사업시행인가 후에는 감평가가 나오니 내가 산 금액에서 어느 정도가 프리미엄인지 알게 된다. 조합원분양가가 나온 후에는 부담금을 대략 알 수 있다. 어느 정도 금액을 준비해야 하는지 계산하면 되는데 이주비 대출 등을 통해 투자금을 다소 아낄 수 있다. 주변 신축 아파트를 근거로 어느 정도 금액으로 최종 입주할 때 결정될지 계산한다. 이런 단계를 통해 각 단계에 매수해서 다음 단계에 매도할 지, 입주까지 보유할 지를 결정하면 된다

여기에 해당 부지에 경매를 통해 매수하는 방법도 함께 알려주고 있다. 입주권은 결국에 신축아파트를 살 수 있는 권리다. 특히나 다주택자도 어느 정도 투자할 수 있는 방법이기도 하다. 토지를 매수하는 방법이나 무허가주택 등도 있다. 지속적으로 반복해서 감정평가를 계산하는 것과 어느 정도 투자금이 들어가는지에 대해 설명한다. 본인이 투자한 물건을 근거로 또 다시 설명한 덕분에 한번에 외우진 못해도 어떤 식으로 접근해서 투자해야 할 지 알려주는 책이다.

p.s:
이 책은 저자가 직접 싸인을 해서 보냈다. 다만 책에 증정도장이 찍혀 왔다. 아마도 저자가 싸인 할 때는 증정도장이 없을 것이라 본다. 그 후에 증정도장찍어 보냈을테다. 저자는 기쁜 마음으로 지인에게 선물을 했다. 증정 도장이 찍여 있다는 것은 선물을 받았더니 거기에 사은품이라고 찍혀 있는 것과 같다. 출판사가 이런 식으로 저자의 선물을 훼손해도 되는 것인지 모르겠다. 어느 누가 사은품을 선물하겠나.

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 수익률 계산의 무한 반복
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 재개발 투자를 원하면 읽어보길.

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