책에 대해 언급하기 전 조금 이상한 점이 분명히 내가 읽은 책은 <경매 NPL 투자>인데 검색이 되지 않는다. 검색하니 <경매 NPL 투자 비법>이 있다. 발행 날짜를 보니 맞다. 혹시나 해서 책을 보니 분명히 투자 비법이 아닌 투자다. 나름 상당히 신기하고 이상하다. 어떻게 이런 일이 생겼는지 놀라울 따름이다. 그렇다고 책 내용이 달라질 것도 아니고 다시 또 다른 책을 읽을 필요도 없을테니 여기까지 언급하자.
올 해 들어 NPL 투자가 개인에게 한 물 갔다고 이야기한다. 이번에 대부업법 개정으로 일반 개인이 투자할 수 없게 되었다는 점 때문에 인기마저 급격히 식었다. 실제로 지난 7월 정도에 마지막이라며 상당히 활발한 마지막 땡처리 영업이 곳곳에서 성행했던 걸로도 안다. 이번 기회가 지나면 이 좋은 투자처가 사라진다며 말이다. 나에게도 스팸 메일 비슷하게 관련 메일이 오기도 했을 정도였다. 대부업법이 변경되며 생긴 변화다.
이 책의 저자인 우형달은 반드시 그렇지 않다는 걸 이 책에서 알린다. 대부업보다 상위법인 자산 유동화법이 있기에 아직도 여전히 개인이 매수하고 투자할 방법이 있다고 알려준다. 나도 법이 변경되어 개인이 하지 못한다는 것만 들었는데 얼마전에 만났던 분이 오히려 NPL을 위한 법인을 만들어 더 활발하게 한다는 이야기를 들었다. 뿐만 아니라 여전히 개인도 투자할 수 있는 방법을 그때 나에게 알려주긴 했다. 기존에 했던 방법이었다.
투자 방법은 론세일 매입 방식과 채무인수방식이 있다. 론세일은 저당권 완전 매각 방식으로 이번 대부업법 개정에 따라 대부업체만이 가능한 투자 방식이다. 이 것 때문에 일반인은 이제 NPL투자가 어려워졌다는 이야기가 돈다. 이 방식말고 채무인수방식으로는 여전히 개인도 투자할 수 있다. 이 방법은 저당권을 인수하는 것이 아니라 개정된 법에 저촉되지 않는다. 저당권 권리를 계약한다. 론세일과 달리 등기부에 명의 변경이 발생하지 않는다.
다만 이 방법은 반드시 채무인수 한 사람이 해당 경매 물건에 입찰해야만 한다. 그렇기에 채무인수방식으로 매수할 때는 계약서에 얼마에 입찰 할 것인지도 기입한다. 만약 낙찰 받으면 최초 채권매각대금의 10%만 계약금으로 지급하고 중도금은 입찰보증금으로 한다. 나머지 잔금은경락자금으로 납부한 금액으로 한 후 배당기일에 받을 배당금을 저당갖고 있는 유동화회사가 받는다. 배당 받은 금액을 유동화회사가 차액이 생기면 계약자에게 돌려준다.
혹시나 입찰한 금액보다 더 비싸게 낙찰받은 사람이 있으면 계약은 취소되고 계약금을 돌려준다. 이 방법을 쓰면 채권 최고액만큼 해당 경매물건을 매입할 수 있다. 실제 이 방법으로 경매물건을 낙찰받아 수익을 내는 방법이다. 이 방법 이외는 법인이 소유한 NPL물건에 지분투자를 하는 경우도 있다. 어떤 방법을 쓰든지 여전히 아직도 NPL 투자가 개인이 가능하다. 이제 물건넌 간 투자가 아니라 가능한 투자 방법이다.
NPL투자를 위해서는 여러 가지 조건을 함께 알아야 한다. 해당 경매물건의 가치를 제대로 판단할 수 있는 능력이 첫번째다. 그래야 해당 저당을 구입하는 유리한 조건에 설 수 있다. 잘 못하면 손해가 날 수 있다. 그 외에도 배당을 어느 정도 계산할 줄 알아야 한다. 일반 경매물건에서 배당은 반드시 꼭 중요하지 않다. 몰라도 투자하는 데 지장은 없다. 그저 위험한지 여부를 파악하고 배당을 점유자가 제대로 받을 수 있는 지 정도만 말아도 충분하다.
NPL은 배당을 정확히 계산할 줄 모르면 불측의 손해를 볼 수 있다. 그렇기에 쉽지 않은 투자기도 하다. 보통 평범한 물건을 NPL로 매수하면 큰 메리트가 없다. 메리트는 커녕 구입하기도 쉽지 않다. 어차리 그런 물건은 대다수 유동화 회사에서 전액 다 채권을 이자까지 전액 회수할 가능성이 대다수라 직접 배당에 참가하면 된다. 굳이 매도해야 할 이유도 없고 매도하라는 투자자에게 반응할 필요도 없다. 오히려 절대로 판매하지 않는다.
단순히 NPL로 들어가기보다는 특수물건이라 하여 약간 하자가 있는 물건에 NPL이 결합되었을 때 이중, 삼중으로 수익을 볼 수 있다. 몇 가지 문제를 다 해결했을 때 일반 경매투자 방법보다 수익이 커진다. 세금 절세 측면도 함께 있어 그것때문에도 꽤 많은 각광을 받았다. 배우기만 하고 투자하진 않았기에 정확한 프로세스만 안다. 아무리 알아도 투자하지 않으면 의미는 없지만. 이 책에서 알려주는 대부업법 개정 후 장점은 다음과 같다.
대부업법 개정으로 병아리 투자자 대거 철수. NPL 투자 시장 참여자 급감. NPL 투자 시장 급냉각. NPL 채권 소매가격 하락. NPL 투자자 투자수익 증가. 유동환 전문회사인 NPL 유통업자 NPL POOL 매입 시 저가 입찰. 응찰가격 하락에 따른 NPL 생산 공급자 수익감소. NPL 유통업자는 저가 입찰로 물건 확보 후 최종소비자인 일반 투자자에게 저가 매각. 최종소비자인 일반 투자자, 저가 매입 수익 증가.
한 마디로 사람이 몰리지 않아 더 싸게 NPL을 매입할 수 있는 시장이 열렸으니 오히려 투자를 하는 사람은 더 큰 수익을 예전보다 볼 수 있다는 이야기다. 남들이야 어떠하든 내가 수익을 낼 가능성이 높아졌다는 이야기는 희소식이다. 투자가 애매하고 상황이 혼동스러울수록 제대로 투자한 사람은 이익이 난다. 단지 그것 뿐이다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책 제목이 어떻게 된거야.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : NPL투자는 아직도.
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