서울 부동산 절대원칙 - 보이지 않는 수요

나는 서울에서 나고 자랐다. 어릴 때부터 서울에서 살았다. 딱히 서울 이외 지역을 가 볼 생각을 한 적이 없다. 그건 아마도 어릴 때부터 내가 보던 곳이 늘 TV에 나와 그런지도 모르겠다. 대부분 서울 이외에 분들이 서울에 대한 로망이 있는 이유 중 하나다. TV같은 방송 매체를 통해 서울의 다양한 장소가 공개된다. 그곳에 연예인이 뭔가를 한다. 저곳이 어딘가 찾아보니 서울이다. 그런 경우가 많다보니 나도 한 번 서울을 가보고싶다는 생각이 자연스럽게 든다.

나도 미국 뉴욕이나 미국, 헐리우드를 가보고싶다. 어릴 때부터 미국영화를 보면서 생긴 동경이다. 그와 비슷하게 서울이 단순히 한국의 수도이자 중심이라는 점뿐만 아니라 문화가 중요한 역할을 난 한다고 본다. 서울이 다른 곳과 가장 큰 차별성을 보이는 점이다. 다른 것은 다 어느 정도 커버가 가능한데 문화만큼은 쉽지 않다. 경기도도 이런 점에서는 상당히 부족하다. 서울의 많은 곳을 돌아다니면서 현대와 과거가 공존한 곳이 곳곳에 참 많은 것도 장점이다.

과거가 어느 순간 레트로와 함께 뜨기도 했다. 바로 옆은 최첨단 현대시설이 존재한다. 서울은 시간이 갈수록 공급이 힘들다. 더이상 뭔가를 건축할 땅이 거의 없다. 기존 토지에 뭔가를 해야 한다. 기존 토지에는 이미 많은 건축물이 존재한다. 기존 건축물을 멸실하지 않으면 전혀 방법이 없다. 문제는 기존 건축물에는 사람이 살고 있다. 그들이 어딘가 거주할 공간이나 영업할 장소가 없다면 무조건 멸실하기도 힘들다. 이런 점이 역설적으로 서울 부동산의 가격을 올리는 역할을 한다.

현재 한국은 인구가 줄어들고 있다. 예상보다 좀 더 빨라지긴 했다. 서울은 특히나 인구가 계속 줄고 있다. 최근 일도 아니고 90년대부터 본격적으로 인구가 줄고 있다. 인구가 줄어드는데 신기하게도 가격은 오른다. 그것도 전국에서 가장 많이 올랐다. 인구는 줄어도 가구는 늘어난다고 한다. 그렇다해도 늘어난 가구의 대부분은 1인, 2인 가구다. 현재 주택 가격을 상승을 주도한 전용 84로 볼 때는 핀트가 안 맞다. 도대체 그 이유가 무엇인지는 공급에서 찾는 경우가 많다.

서울에 더이상 공급이 되지 않기 때문이라고 한다. 근데, 인구가 계속 줄어들고 있는데 뭔가 설명이 부족하다. 여기서 보이지 않는 수요가 존재한다. 한국에서 가장 많은 보이지 않는 수요가 존재하는 곳이 서울이다. 다른 지역은 거의 대부분 해당 지역에 거주하는 사람들이 이동하는 것이 전부다. 서울만 유일하게 인구가 줄어드는 이유가 경기도로 빠지기 때문이다. 서울에 좋은 거주지가 제공된다면 인구는 늘어난다. 물론 서울로 입성하는 것은 그다지 쉽지 않다.

그런 서울이 지난 시간 어떤 경험을 했고, 향후 어떤 식으로 발전할 것인지에 대해 쓴 책이 <서울 부동산 절대원칙>이다. 책을 읽다 보니 나름 저자가 절대원칙을 시리즈로 쓰고 있다는 걸 알게 되었다. 부동산 투자부터 시작해서. 여기에 지역별로 세분화되어 설명을 하고 있다. 원래도 여러 지역을 설명하는 책을 주로 썼다. 누가 뭐래도 입지전문가라는 타이틀이 공식적으로 인정받는다. 인천에 이어 서울을 썼으니 다음은 경기도로 분권해서 2권으로 쓰고 광역시를 알려주고.

이런 식으로 향후 책이 진행되는 건 아닌가 하는 생각도 든다. 이 책에서 나는 '지난 10년간 서울시의 부동산 개발' 파트가 핵심이라고 본다. 서울이라는 지역과 공간이 어떤 식으로 변했는지 알려준다. 그건 앞으로 어떻게 변할지를 알려주는 힌트다. 서울에서 뭔가를 하기 위해서는 재개발과 재건축 말고는 답이 없다. 지금은 다른 표현으로 진행되지만 결국에는 기존 주택을 허물고 새로 짓는 것 말고는 답이 없다. 그렇게 볼 때 과거 뉴타운이 어떤 식으로 진행되었는지.

이걸 알아 놓는 것은 무척이나 중요하다. 뉴타운은 각자 성격도 달랐다. 먼저 진행되었는데 늦게 입주한 곳도 있다. 그런 진행 과정이 왜 생겼는지 알아야 도움이 된다. 결국에는 입지에 따라 가격은 쫓아가게 된다는 점도 알게 된다. 은평, 길음, 왕십리 뉴타운의 역사와 입주한 후에 가격 변동을 알아보면서 향후 서울의 다른 지역을 예측하는 것이 좋을 듯했다. 그런 면에서 책에서 4장이 난 제일 중요하다고 봤다. 책의 3분의 2는 2040서울도시기본계획을 기초로 설명한다.

서울은 구 자체로 도시급 인구를 보유하고 있다. 그것도 모든 구가 다닥다닥 붙어있다. 이런 점이 경기도와는 또 다르다. 경기도도 인구가 많은 시가 있지만 서로 떨어져 있다. 서울이 그런 면에서 향후에도 어쩔 수 없이 헤게모니를 가져갈 수밖에 없다. 여기에 갈수록 교통이 더 중요하게 부각되는 건 필수로 보인다. 갑자기 학군이 달라지지 않아도 교통은 그럴 힘을 갖고 있다. 그런 관점에서 또 다시 강남이 부각된다. 그렇게 서울에 대해 알고 싶은 사람에게 도움이 될 책이다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책이 무거워.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 서울에 대한 부동산 책

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