부동산 변곡점이 왔다 - 주택구입부담지수
내가 생각할 때 한국에서 데이터를 갖고 부동산에 대해 이야기하는 사람 중에 가장 균형감있게 이야기하는 전문가가 <부동산 변곡점이 왔다>의 저자인 삼토시가 아닐까한다. 과거와 달리 꽤 많은 사람이 데이터를 갖고 부동산에 대해 이야기를 한다. 그게 꼭 정답이라고 할 수는 없지만 기존에는 다소 경험과 감각을 갖고 지엽적이었다. 꽤 많은 부동산 관련 데이터가 누적되고 축적되면서 이제는 부동산 투자를 할 때 데이터는 기본이라 할 수 있게 되었다.
부동산 투자를 한다는 사람이 관련 데이터를 보지 않았다는 이야기는 이제는 할 수 없게 되었다. 그만큼 부동산 데이터는 부동산 투자에서는 필수다. 이런 데이터의 대부분은 KB부동산, 한국부동산원이 대표다. 여기에 국토부에서 매월 발표하는 자료까지 곁들인다. 그 외에도 워낙 여러 자료가 많아 이것들까지 전부 취합하면 방대한 데이터가 거의 일주일 단위로 쏟아진다. 투자할 사람이 그 많은 데이터를 보지 않으면 안 되는 분위기가 지금은 형성될 정도다.
부동산 관련 글이 예전에는 무용담 위주였다면 이제는 데이터를 곁들여 하는 경우가 대다수다. 나도 그런 분위기에 일조했다고 생각은 했다. 내가 썼던 <부동산의 보이지 않는 진실> 전후로 부동산 관련 글이 데이터와 함께 작성되었다. 지금은 부동산 데이터가 없는 글이나 정보는 어딘지 가치가 떨어지는 듯한 느낌마저 든다. 대신에 데이터는 조심해야 할 것이 있다. 어떤 데이터를 볼 때 두가지 관점이 있다고 본다. 데이터를 취합해서 보다 하나의 관점이 생긴다.
이와 달리 내가 이미 어떤 생각을 갖고 관련된 데이터를 찾는다. 둘은 데이터로 자신의 이야기를 하는 건 똑같아도 결과는 완전히 다르다. 완전히 객관적인 시선을 갖고 데이터를 보긴 힘들다고 해도 마찬가지다. 더구나 데이터를 보면 나도 모르게 편향은 생기기 마련이다. 데이터는 대부분 선행이 아닌 후행이다. 어제까지의 이야기는 엄청나게 잘 할 수 있지만 오늘이나 내일 벌어질 일은 데이터가 설명하지 않는다. 그 부분부터는 내 가치의 판단이 들어가게 된다.
그런 측면에서 현재 부동산 관련 데이터를 근거로 설명하는 많은 사람이 다소 편향적이라 본다. 자신이 하고 싶은 이야기를 주장하기 위해 데이터를 끌어들이는 것이 아닐까한다. 삼토시는 좀 더 객관적으로 설명한다고 본다. 물론 책에서도 저자가 설명하는 주택구입부담지수와 전세가율, 끝으로 결혼 10년차의 가구를 가장 중요하게 본다. 이 세가지 팩트는 거의 주구장창 저자가 지속적으로 설명하는 핵심이다. 얼마나 중요하게 보는지는 몇 번만 읽어도 알게 된다.
솔직히 지난 책에도 세가지를 근거로 주장을 폈다. 평소 블로그 등에서도 그 점을 팩트로 주장한다. 좋게 보면 자신의 주장을 올곧게 지속적으로 데이터를 최신판으로 업그레이드하면서 팩트 체크를 한다. 다른 관점에서 보면 다른 이야기도 하면 좋은데 결국에는 같은 주장을 한다는 생각도 든다. 그래도 저자가 주택구입부담지수로 주택 가격의 고점과 저점을 설명한 점은 맞기는 했다. 지속적으로 위험하다고 경고 정도였을 뿐 강력히 말렸다는 생각은 들지 않는다.
저자가 23년을 제시했지만 그보다 1년 앞선 22년에 하락을 시작했다. 코로나 이후 풀린 역대급 유동성과 매물을 잠기게 만든 규제로 인한 왜곡현상 때문이라고 주장한 저자의 의견에 동의한다. 현재 역전세의 가장 큰 이유 중 하나가 임대차 3법에 따른 왜곡현상이다. 아울러 서울의 매매와 전세의 움직임은 서울보다는 수도권의 수요와 공급에 영향을 받는다고 알려준다. 경기도의 신축 아파트로 인해 서울에서 경기도로 빠져나가는 유출 인구에 따라 움직인다는 설명이다.
여기에 5대 광역시에 대한 현 상황과 향후 전망에 대해 설명한다. 대다수 그다지 썩 좋은 건 아니지만 그래도 다양한 데이터를 볼 때 부산과 광주 정도는 그나마 괜찮다고 본다. 물론, 당장은 아니다. 꽤 시간이 걸려야 하는데 다른 지역보다는 보다 빠를 가능성이다. 여기에 추천 아파트를 제시하는 근거를 설명한다. 직주근접, 슬세권, 신축, 대형병원. 이런 것들이 중요한 포인트다. 이런 관점에서 저자가 따로 소개하는 아파트가 있다 대체적으로 워낙 유명한 아파트긴 하다.
해당 지역에서는 랜드마크다. 그런 측면에서는 좀 더 덜 알려진 아파트에서 소개했으면 더 좋지 않았을까 하는데 그건 어디까지나 내 욕심이다. 무엇보다 부동산 시장에서 하락만 외치거나, 상승만 외치는 사람이 너무 많다. 그렇게 볼 때 저자는 좀 더 균형있게 자신이 세팅한 데이터를 근거로 주장한다. 데이터가 변하면 그에 따라 경고를 하거나 독려를 한다. 가장 좋은 점이 아닐까한다. 그것도 지속적으로 계속 업그레이드를 하니 말이다. 데이터를 갖고 어렵지 않게 설명하니 읽는데도 어려움은 없을 듯하다.
증정 받아 읽었습니다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 뒷부분은 뭔가 구색 맞추기 같은.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 가장 객관적으로 알려주는 데이터 지표
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