부동산 투자와 관련하여 최근에 가장 관심은 세금이다. 세금으로 인해 수익이 엄청나게 차이가 나자 사람들은 세금부터 알아보려고 할 정도다. 이와 함께 저절로 법인 투자에 대한 관심이 더욱 커졌다. 여기서 핵심은 부동산 투자다. 개인이 부동산 투자를 하려니 주택 수가 늘어날수록 세금이 가중된다. 1채 정도를 사고 파는 건 그리 크게 부담되지 않지만 2채나 3채 이상으로 보유하게 되면 세금이 갑자기 엄청나게 올라간다. 이를 헤쳐 나갈 방법으로 법인투자가 대두되었다.
법인이 아니더라도 사업자를 낸 후에 투자하는 것이 더 이득이 되지 않을까하는 판단이다. 덕분에 법인 관련된 강의 등이 엄청난 인기를 끌었다. 아쉬운 것은 이에 대한 제대로 된 장단점을 모른 상태에서 법인 설립을 한다. 무조건 좋은 점만 알고 장점만 있다는 생각으로 법인 설립을 고려한다는 점이다. 기본적으로 부동산 법인이라는 것은 부동산을 전문으로 사업한다는 뜻이다. 법인이 중요한 것이 아닌 부동산이 중요하다는 의미다. 이를 소홀히 하는 사람이 많다.
더구나 법인을 부동산투자 만으로 위해 설립하는 것에 대해서 개인적으로 다소 부정적인 생각도 갖고 있다. 법인은 사업을 하기 위한 나의 또다른 분신이라 할 수 있다. 인격체 대신에 법인체라는 나를 대신한 법인이 책임을 지고 주택을 매수하고 매도한다. 이런 과정에서 개인보다 무조건 좋을 것이라는 판단으로 하는 것은 잘못이다. 정확히 제대로 된 정보를 주는 곳이 별로 없다. 부동산 법인을 하는 사람은 장점만 설명하면서 자신의 강의를 위한 홍보를 한다.
정작 법인 설립 이후에 제대로 된 부동산 투자를 하지 못해 난처하게 된 투자자들도 있다. 이런 사람들의 소식은 조용히 묻혀진다. 법인 투자에 대한 올바른 정보를 전달하는 매체가 생각보다 드물다. <법인으로 투자할까 개인으로 투자할까>는 그런 면에서 상당히 객관적으로 부동산 법인에 대한 설명을 해준다. 직접 법인을 설립해서 몇 년동안 운영한 저자의 경험담이 진솔하게 담겨있다. 가감없이 법인 투자에 대한 장단점을 설명하는 것이 이 책의 가장 큰 장점이다.
막연히 내가 다주택자가 될 것이라면 법인이 좋다는 다소 잘못된 생각을 갖고 있다. 정확한 정답은 케바케다. 책에선 알려주는 것도 마찬가지다. 딱히 정답이 있는 것은 아니지만 단기 투자는 법인이 좋고, 장기 투자는 개인이 좋다고 한다. 보통 법인 설립을 하면 모든 부동산 투자는 전부 법인으로 해야 할 것처럼 생각하지만 그렇지 않다. 저자도 법인을 운영한지 몇 년이나 되었지만 여전히 개인으로도 투자를 한다. 개인으로 투자하는 것은 보유기간이 길고, 시세 차익도 좀 더 클 가능성이 크다.
이런 작전은 또 다시 세금 때문에 그렇기도 하다. 책을 읽어보면 단순히 법인 설립뿐만 아니라 세금에 따른 전략과 작전도 알려준다. 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 개인과 법인의 장단점이 존재한다. 또다시 공시지가 1억 이하 주택과 매도 금액 3억 이하 주택에 따라서도 달라진다. 이런 물건은 대부분 법인보다는 개인으로 하는 것이 세금 측면에서 유리하다. 공시지가 1억 이하는 취득세가 8%,12%까지 가지 않는다. 여기에 매도할 때 3억 이하도 그렇다.
다주택자는 10%와 20%의 세금을 추가로 더 내야 한다. 3억 이하일 때는 그렇지 않다. 법인은 20%에 10%를 내야 한다. 여기에 종부세 문제도 있다. 이런 걸 볼 때 가격이 저렴한 것은 개인으로 2년 보유 후에 매도 계획을 세우고, 단기 매도를 계획하는 것은 법인으로 투자하는 걸 좀 더 권유한다. 부동산 법인도 매출과 현금흐름이 있어야 한다. 대부분 전세 투자일 가능성이 크니 처음부터 현금흐름을 만드는 것은 어렵다. 또한 법인 대표로 돈도 받아야 한다.
이를 위해서 저자는 1년 차는 어쩔 수 없지만 2년차 부터는 대표에게 월급을 받을 수 있는 세팅을 해야 한다고 알려준다. 매도 후 받은 수익금을 갖고 매월 대표에게 월급을 준다. 이 부분을 나는 개인은 전세금을 받아 그걸 월세처럼 나에게 월급주는 것처럼 하면 된다고 조언하기도 하는데 이를 법인으로 한다. 본인에게 월급을 매월 들어오니 법인의 건전성도 좋아지고 대표의 신용 등급도 좋아진다. 이로 인해 법인의 재무제표도 탄탄해지면서 오히려 긍정적인 효과가 생긴다.
법인의 대출 등이 필요할 때 도움이 된다. 이런 관점에서 투자를 할 때 꼭 법인이 중요한 것은 아니라서 법인을 고려한 사람이 저자의 이야기를 듣고 오히려 접으면서 고맙다는 말도 듣는다고 한다. 핵심은 법인보다는 부동산을 바라보는 관점이고 사업을 부동산으로 하면서 매년마다 대표에게 주는 월급이 증가하면서 소득이 늘어난다는 점 같다. 이를 위해서 열심히 부동산을 연구하고 조사하면서 전국을 투자대상으로 삼고 끊임없이 노력한다. 법인에 대한 장단점에 대해 자세히 나온 책이라 도움이 될 듯하다.
증정 받아 읽었습니다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 용어가 낯설어 읽기 힘들수도.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 법인에 관심있다면 읽는게 좋다.
함께 읽을 책
댓글
댓글 쓰기