재개발 투자의 정석

재개발 투자의 정석 - 지역 찾기

11월 09, 2021

언제나 신간은 현재의 유행을 알 수 있게 해준다. 현재 부동산 분야에서 유행은 재개발이다. 유행이라는 표현은 다소 안 어울리기도 하지만 실제로 최근에 나오는 부동산 책중에 그나마 인기를 끌고 있는 건 재개발 분야다. 전체적으로 부동산 책 자체가 이전에 비해서는 다소 뜸해지기도 했고 사람들이 상대적으로 덜 읽는다. 그런 와중에도 재개발 책은 꽤 많은 사람들이 선택한다. 이건 지금 부동산 투자를 하려는 사람들에게 가장 관심있는 영역이기 때문이다.

갭투자가 유행을 할 때와 달리 지금은 어지간한 아파트는 갭이 꽤 벌어졌다. 갭이 적은 아파트는 1억 이하 아파트로 세금 등 때문에 몰리고 있다. 이러쿵 저러쿵 해도 부동산 투자에서 많은 사람들의 관심은 서울, 수도권이다. 요쪽 지역을 투자하기에 갭은 꽤 벌어졌는데 그에 비해서 가격 상승에 대해서는 예전에 비해서는 기대치가 많이 낮아졌다. 청약도 인기를 얻었지만 각종 규제와 쉽지 않다. 여전히 청약시장은 뜨겁고 당첨이 되면 좋지만 실거주자 이외는 힘들어졌다.

청약 당첨도 힘들지만 실거주 요건을 채우는 것이 쉽지 않다. 거기에 대출마자도 어렵다. 이러자 사람들이 관심을 갖게 된 것이 재개발이다. 입주권이라는 표현을 하면서 새아파트를 나도 사고 싶지만 너무 비싸서 엄두도 안 난다. 새아파트가 될 것을 사면 되지 않을까. 새아파트가 아직은 아니라서 상대적으로 저렴하다. 새아파트가 언제 될지는 정확히 몰라도 확실하다면 사람들은 사려고한다. 재개발은 대체적으로 특별한 일이 없으면 빌라를 의미한다.

대부분 빌라는 다소 노후화가 되었다. 현재는 이를 썩빌이라는 표현을 한다. 그다지 유쾌한 단어는 아니지만 빌라가 그만큼 오래되었다는 뜻이다. 주택이 오래되면 고쳐쓰기는 힘들고 부수고 다시 건축해야 한다. 아파트에 비해 빌라는 관리가 훨씬 못하기에 비슷한 건축 년도라도 노후화가 상당히 크다. 빌라를 부수고 다시 건축하는 것보다는 해당 지역 전체를 함께 하는 것이 여러모로 유리하다. 대부분 이렇게 노후화된 빌라가 많은 곳은 지역 전체가 기반시설이 다소 약하다.

도로도 좁아 차가 다니기도 힘들고, 공원 등의 시설도 부족해서 쾌적함이 적다. 노후화가 많은 지역은 이를 위해 신축빌라로 건축하기보다는 전체를 전부 한꺼번에 부수고 아파트를 비롯해서 건축하는 것이 훨씬 더 유리하다. 주택 자체의 가격면에서도 유리하고 각종 도로 등이 넓직하고 들어서기에 쾌적함을 마을 전체에 선사한다. 워낙 여러 사람이 함께 추진을 해야 하니 마음이 일치하는 건 아니다. 각자의 사정이 있으니 그 생각을 한 마음으로 모으는 것도 쉽지는 않다.

그럼에도 재개발은 지금과 같은 상승기에는 너도 나도 탐을 내며 뛰어들게 된다. 자신이 살고 있는 주택 바로 옆에 신축아파트가 들어서며 가격이 뛰는 걸 보면 우리라고 못할 이유는 없다고 본다. 직접 가격상승을 보니 군침이 나는게 사실이다. 재개발을 통해 더 좋은 동네로 탈바꿈하는 것도 분명한 사실이다. <재개발 투자의 정석>은 서쪽도사라는 사람이 쓴 책이다. 강의가 5초만에 마감된다고 하니 대단하다. 나도 강의를 하지만 5일이 지나도 마감이 안 되는데...

책은 저자가 자신이 투자했던 재개발 사례를 근거로 방법을 알려준다. 이 책이 최근 인기를 끈 재개발 책과 다른 점은 방법론보다는 지역적인 면이다. 어떤 지역을 선택하고 해당 지역에 어떤 식으로 접근할 것인지에 대해 잘 알려준다. 다른 책이 방법에 대해 잘 설명했다면 이 책은 접근에 대해 잘 설명했다. 계산하는 방법이나 투자 수익에 대한 계산은 나오지 않는다. 다른 책들이 그 부분을 좀 더 강조했다면 이 책은 투자를 위해 어떤 지역과 빌라를 선택할지다.

굳이 저자의 강의생이 했던 사례까지 한 이유는 잘 모르겠다. 그 사례가 자세한 것은 아니고 그저 어떤 지역에 있는 물건을 매수해서 수익이 났다는 정도라서 말이다. 손품을 위한 사이트로 경기도와 인천의 추정 분담금 시스템을 알려준 건 도움이 꽤 될 듯하다. 서울의 클린업시스템과 거의 흡사한 시스템이라 보기에도 편하다. 그중에서 재배갤 투자원칙 7가지가 눈여겨보면 좋다. 빨리 부서질 곳, 지역 토박이가 선호하는 곳, 무조건 대단지가 될 곳.

조합원수 대비 일반분양 세대수가 많은 곳, 주변 아파트 가격이 높은 곳, 전체적으로 개발되는 곳, 자연환경이 좋은 곳. 이런 곳들은 굳이 재개발이 아니더라도 부동산에서 입지를 고려한 투자를 할 때 반드시 참고하는 것이니 적용하면 좋다. 실거주보다는 투자에 좀 더 방점이 찍힌 책이다. 이를 위해서 다주택자들을 위해서는 주택이 아닌 상가를 권한다. 상가 중에서도 주택으로 변할 가능성이 큰 곳이라면 여러모로 이득이다. 최근 재개발이 가장 각광받는 부동산 투자니 읽어보면 좋다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 여러 재개발 책 중 하나
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산과 재개발을 함께 배운다면

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