서울 재개발 투자지도 - 한 권으로 끝내는

6월 21, 2021

표현은 다소 그렇지만 부동산이 상승할 때 대부분 중간 이상에서 가장 각광을 받는 분야가 재건축과 재개발이다. 둘 다 특징은 구축이 신축으로 변하다는 점이다. 상승장에는 입지가 좋은 신축은 무조건 가격이 엄청 상승한다. 입지가 좋은 구축도 마찬가지다. 이러다보니 구축에서 신축이 되는 과정에서 큰 폭의 상승을 목격한 사람들이 자연스럽게 눈길을 돌린다. 재건축과 재개발은 같으면서도 다른 분야다. 재건축은 구축 아파트가 신축 아파트로 변모한다.

재개발은 구축 주택이 신축 아파트로 변모한다. 여기에 아파트만 들어서는 것이 아닌 기반시설이 함께 들어서면서 해당 지역을 탈바꿈시킨다. 재건축은 매매 가격 자체가 거래되는 금액으로 확정이다. 재개발은 매매가격에 해당 주택의 가격에 프리미엄이 함께 포함된다. 이러다보니 재건축보다는 재개발이 좀 더 위험성은 크다. 재건축은 가격이 하락해도 거래 가격이 낮아질 뿐이다. 재개발은 하락하면 프리미엄이 0이 될 수 있다. 예를 들어 해당 주택가격은 3억인데 프리미엄이 2억이다.

이럴 때 가격이 하락하면 프리미엄은 0이 되고 주태각격은 2.5억이 될 수 있다. 재건축이나 재개발이나 가격이 하락했을 때 손해난다는 점은 똑같지만 그럼에도 프리미엄이라는 무형의 가치를 따로 지불해야 하는 재개발이 좀 더 위험하다는 점이다. 그렇기에 반대로 볼 때 좀 더 큰 시세차익을 누릴 수 있는 장점도 있다. 아직 프리미엄이 형성되지 않았을 때 매수하면 주택 가격은 정작 거의 상승하지 않았는데도 프리미엄이 많이 붙어 상당히 큰 시세차익을 누릴 수 있다.

현재 재건축과 재개발은 여러 규제가 들어갔다. 그 중에서도 조합원 지위의 승계가 재개발은 관리처분까지 가능하다는 점이 장점이락 한다. 그보다는 진짜 장점은 초과이익환수제다. 재건축은 이익이 나면 이를 뱉어내야 한다. 재개발은 그런 것이 없다. 어떻게 보면 위험이 크니 정부에서도 용인해 주는 것이 아닐까하는 생각도 든다. 이 책 <한 권으로 끝내는 서울재개발 투자지도>는 재건축과 비교를 하긴 해도 재개발만을 전문으로 다루고 알려주고 있는 책이다.

재개발은 재건축과 달리 무조건 아파트를 받을 수 있는 것은 아니다. 그럴 수밖에 없는 것이 재개발이 되는 지역에는 아파트가 있는 것이 아니다. 다양한 주택이 혼재한다. 여기에 도로와 토지도 있다. 심지어 토지는 없고 주택만 보유한 사람도 있다. 이에 따라 아파트를 받을 수 있는 조건이 있다. 이에 해당되어야만 아파트를 받을 수 있다. 토지는 90제곱미터 이상이 되어야 하고, 30제곱미터 이하는 현금청산을 받는다. 30~90제곱미터는 사업시행인가 고시일 이후 공유지분 말고 단일에 세대 전원 무주택이어야 한다.

그 외에도 다양한데 인기가 있는 것은 뚜겅이라 불리는 무허가 주택이다. 이것도 역시나 주거용으로 사용한다면 받을 수 있다. 무조건은 아니고 다양한 조건을 충족해야 하는데 덕분에 저렴하고 매입가능해서 오히려 인기가 있다. 이런 점은 이렇게 책을 통해 공부하면 좀 더 도움이 되지만 현장에 가면 자연스럽게 중개업소에서 자세한 설명으로 알려준다. 그래도 어느 정도 내가 알아야 하니 배워두긴 해야 한다. 입주권을 매수할 수 있는 것도 장점이다.

분양권과 달리 입주권은 토지세에 대한 취득세를 내야 한다. 예전과 달리 이제는 양도세를 계산할 때 주택에 포함된다. 이런 점은 수시로 세금 체계가 변화하므로 일단 그러려니 하고 넘어가면 된다. 내가 볼 때 이 부분은 괜히 알면 오히려 투자하기 힘들다. 나중에 매수한 후에 알게 되는 것이 좋다. 자기 돈을 지키기 위해 저절로 뼛속깊이 와닿게 된다. 재개발 투자와 관련된 모든 책과 강의는 항상 비례율을 따진다. 감정평가와 분담금 계산하는 방법도 함께 알려준다.

가장 큰 이유는 그로 인해 수익성을 계산하기 위해서다. 정확히는 아니지만 대략적으로 알아야 그에 따른 수익으로 투자여부를 결정하기 위해서다. 정작 꼭 알아야 할 필요가 있을까라는 생각도 든다. 어차피 해당 지역뿐만 아니라 상승기에는 수많은 변수들이 생기는데 결국에는 가격이 상승한다. 이에 따라 자연스럽게 수익성이 개선된다. 무엇보다 조합측에서는 수익이 된다고 생각하니 추진한다. 비례율이든 뭐든 수익이 나지 않으면 대부분 제대로 추진되지 않고 흐지부지 된다.

하락기가 왔을 때 대부분 재건축과 재개발이 동력이 사라지는 이유다. 물론 계산을 통해 어느 정도 돈이 필요한지를 파악하는 것은 중요하지만 그마저도 대체적으로 조합에 가면 어느 정도 알 수 있고 사업이 추진되면서 변동된다. 책에는 한남뉴타운, 한강로구역, (북)아현뉴타운, 성수정비구역, 신당, 거여마천, 노량진뉴타운, 흑석뉴타운, 이문휘경뉴타운, 수색증산뉴타운을 소개하고 있다. 전체적인 개략과 어느 지역인지와 해당 지역에 간략한 특성을 알기에 좋다.

증정 받아 읽었습니다.(아주 예전에)

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 몇몇 내용은 출판 직전 변경할 수 있었을텐데.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 재개발에 대한 기초.

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