기본 콘텐츠로 건너뛰기

아파트 매도의 기술

 

아파트를 사고 파는 건 참 쉽다. 돈이 있면 가서 달라고 하면 된다. 상대방이 얼마를 원하든 그 금액을 지불하면 된다. 사실 이미 상대방이 얼마에 팔겠다고 내놓은 것이니 그다지 어렵지 않다. 매도하는 것도 쉽다. 내가 얼마에 팔겠다고 내놓으면 된다. 누군가 와서 산다고 하면 거래하면 된다. 간혹 내놨는데 전혀 안 팔리는 경우가 있다. 그럴 때는 가격을 낮추면 팔린다. 지금까지 내가 쓴 내용대로 하면 거래는 아무런 불편이나 힘듬없이 순식간에 할 수 있다.

문제는 이렇게 할 수 있을까? 이렇게 거래가 쉽게 될까? 그렇지 않다는 점이다. 이론과 현실이 다르다는 표현처럼 말이다. 특히나 매도가 어렵다. 맷는 진짜 돈이 있으면 어느 정도 가능하다. 가서 물건보도 상대방이 제시한 금액을 주면 된다. 약간 협상이 들어갈 때도 있지만 그것때문에 거래가 깨지는 경우가 많지 않다. 매도는 좀 다르다. 당시 부동산 상황도 중요하다. 내 마음이 내게 속삭이는 유혹이나 공포도 이겨내야한다. 거래 상대방이 내게 제안하는 것도 고민해야 하고.

특히나 매수할 때는 전혀 생각하지 못한다. 막연히 매도할 것이라고 생각했다. 막상 매도하려니 내 생각과는 다르다는 걸 많이 느낀다. 특히나 최근 1년 사이에 서울은 가격이 하락 한 후 다시 상승했다. 이럴 때 더욱 고민이 되고 망설여진다. 매수도 그렇지만. 매수는 내가 사지 않으면 된다. 산 다음에 벌어지는 상황을 감내하면 된다. 매도는 나름 타이밍이 있어 놓치면 두고두고 후회한다. 매수는 다른 물건을 구입하면 된다. 매도는 내가 보유한 물건이라 대안이 없다.

이토록 매도가 힘들지 누가 알았을까. 매수는 기술이고, 매도는 예술이라고 표현한 이유다. 상당히 많은 책이 좋은 부동산을 고르고 매수하는 방법을 알려준다. 매도하는 방법에 대해 알려주는 책은 없다. 그건 각자 알아서 하는 영역이기도 하다. 알려주다고 할 수 있는 영역이 아니라고 생각되기 때문이다. <아파트 매도의 기술>은 제목에도 나온 것처럼 아파트 매도에 대해 알려주는 책이다. 다양한 매도 방법을 알려주는 책이라 생각하고 읽었는데 다양하게 알려준다.

매도를 하기 위한 전제조건이 있다. 그건 바로 보유하고 있어야 한다. 갖고 있어야 팔 수 잇다. 팔고 싶어도 없으면 못 판다. 그렇기에 매도하기 이전에 매수는 데깔코마니처럼 서로 붙어있다. 매수를 잘 했어야 매도를 잘 할 가능성이 크다. 이를 위해 어떤 시기에 매수해야 할 지 부동산 사이클에 대해 책은 설명한다. 부동산 사이클은 분명히 있다. 워낙 장기라 쉽다고 생각하면서도 어렵다. 한 번 상승 추세가 이어지면 오래도록 상승한다. 상승이 영원한 건 아니다.

상승할 때도 직선으로 오르는 건 아니다. 그러다 의심하다 매수 기회를 놓친다. 뒤늦게 매수해서 고점에 물리기도 한다. 하락이 왔을 때도 마찬가지다. 하락은 상승이 있어야 온다. 상승이 없는데 하락이라는 표현이 올리가 없다. 상승 말미에는 더욱 매수하고 싶다. 그 때가 고점인 경우가 많지만 인간 심리는 어쩔 수 없다. 과거 추세가 머릿속에 들어오지 지금이 위험하다는 인식은 사라진다. 하락했을 때 팔면 된다고 말하긴 쉬워도 막상 그 때가 오면 안 팔린다.

이건 내가 부동산 강의할 때도 수없이 말했다. 하락하면 더 싸게 팔면 되지 않겠냐고 마음 먹지만 아니다. 일단 현재 가격에 내 놓는다. 매도가 안 되니 가격을 내려 놓는다. 이미 시장은 얼어 붙었기에 누구도 물건을 보러 오지 않는다. 현재 주택이 공실이면 상관없겠지만 누군가 살고 있다. 대체적으로 전세로 살고 있다. 전세 만기에 맞춰 매도가 안 되면 어쩔 수 없이 한 바퀴를 돌려야한다. 내 의지와 상관없이 저절로 매도를 못하고 몇 년 더 보유하게 되는 상황이 된다.

이렇게 부동산 매도는 여러 조건이 맞아 떨어져야 가능하다. 이런 부동산 사이클을 파악하기 위해 책에서는 여러 지표 보는 법을 알려준다. 매수 우위지수부터 거래량, 미분양 분석, 전세가율 분석 같은 것들이다. 그 중에서 안전마진 분석이 가장 도움 될 수도 있을 듯하다. 주식에서 쓰는 안전마진을 확보하는 방법은 세가지다. 차액 안전마진, 비율 안전마진, 고점 안전마진이다. 두 아파트를 비교해서 상승한 금액만큼 과거 데이터를 볼 때 아직 안 오른 아파트가 오른다.

두 아파트를 비교해서 상승률 만큼 다른 아파트도 오른다. 이전 상승기 때 오른 금액만큼 상승한다. 이런 식으로 안전마진을 확보해서 아파트를 매수하면 매도할 때 도움이 된다. 매도할 때는 당연히 세금이 중요하다. 세금이란 이익이 나야 내는 것이지만 신경쓰지 않으면 내지 않아도 될 세금을 낸다. 또한 인테리어는 적은 비용으로 좀 더 높은 가격에 매도할 수 있는 기술이다. 이런 점을 잘 파악해서 매도하면 즐거운 마음으로 거래하고 수익을 낼 수 있지 않을까한다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 글이 잘 안 읽히게 썼다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 좋은 매도를 위해 읽자

댓글

이 블로그의 인기 게시물

The Japanese Remake of 'Marry My Husband': What's Different from the Original?

The drama 'Marry My Husband', which took the Korean television scene by storm, offered a fresh take within the "makjang" (over-the-top) drama genre, earning immense love from viewers. Its unpredictable story and thrilling revenge plot resonated not only in Korea but also internationally, once again proving the prestige of K-dramas. Riding on this popularity, a Japanese remake was recently released, drawing keen interest from fans of the original work.   The Japanese version of 'Marry My Husband' took a special path from the production stage. Despite being a Japanese drama, it held a press conference in Korea, sparking curiosity. This was because the project was born from a close collaboration with Korea's CJ ENM. As a product of the combined production systems of both countries, there was high anticipation for how the remake would localize the original's charm. This background positions the drama not just as a simple remake, but as a positive example o...

Do You Know About "Namjuseochi," the Bright and Youthful Romance Drama?

Wavve has introduced another charming original drama. After a period where it seemed to struggle with original productions, Wavve is now meeting viewers with a more consistent and diverse lineup of works than last year. Among them, "Namjuseochi" (a title that roughly translates to "Searching for the Male Lead") is like welcome rain for those who have been waiting for a fresh campus romance. Produced in a short web-drama format that makes it easy to enjoy, this drama is filled with a vibrant atmosphere and attractive characters.   The biggest reason "Namjuseochi" immediately captures viewers' attention is the discovery of its lead actress, Kal So-won, who plays Oh Seol-rem. The small, adorable girl who made the whole nation cry in the movie  The drama is based on a Naver webtoon of the same name and unfolds at a brisk pace with a total of six 30-minute episodes. The story begins as Oh Seol-rem, a student studying for her university entrance re-take exam...

Disney Plus's New Drama 'Pine': A Crime Period Piece Based on Yoon Tae-ho's Webtoon

Disney Plus has ambitiously launched its new drama 'Pine', generating significant anticipation as it's based on a popular webtoon. This drama, set in the 1970s, is both a period piece and a crime thriller, drawing inspiration from intriguing real-life events. Its source material, the webtoon 'Pine' by Yoon Tae-ho, the acclaimed author of 'Misaeng', instills confidence in its well-structured story and character development. The original webtoon concluded in 2015 and was published in four volumes, already boasting a large fanbase.   The drama's main setting is the Shinan waters in the 1970s. The core plot revolves around events unfolding as characters search for a sunken treasure ship. This narrative is inspired by the real 'Shinan Treasure Ship' incident of 1976, which came to light when a fisherman discovered artifacts. During the subsequent excavation by the Cultural Heritage Administration, it was shockingly revealed that looters had stolen ove...