부동산 관련해서 언론에 자주 노출되는 전문가가 있다. 그 중에 한 명이 <시장을 이기는 부동산 투자 원칙> 저자인 김제경이다. 주로 재개발 전문가 포지션으로 알고 있다. 다른 전문가에 비해 나이도 어려 보인다. 실제 나이를 모르나 얼굴은 그렇게 보인다. 본격적으로 시작한 지 10년 되었다고 한다. 10년 만에 이런 자리까지 되었다는 점은 무척 대단해 보인다. 본인의 실력을 갈고 닦기 위해 학문 배우는 것도 게을리하지 않은 걸로 책을 읽어보니 알았다.
책 제목은 부동산 원칙인데 솔직히 읽어보니 그건 아니었다. 좀 더 정확히 말하면 아파트 투자에 가까웠다. 더 디테일하게 들어가면 서울아파트다. 마지막까지 들어가면 신축 서울아파트가 아닐까 싶었다. 책에서 알려주는 다양한 데이터와 원칙과 주장을 들여다보면 최종적으로 남는 건 신축 서울 아파트다. 신축 아파트는 대략 10년 이내까지 범위가 한정된다. 신축이 될 아파트까지 포함한다. 그렇다고 저자가 재개발을 무조건 권하는 건 절대로 아니다.
이제 막 부동산에 입문하는 사람은 재개발을 추천하진 않는다. 아파트 매수를 권유한다. 재개발이나 재건축은 워낙 시간이 오래 걸리고 변수가 많기 때문이다. 특히나 시간에 투자하는 투자인데 이를 위해서 좀 더 확실하게는 조합설립은 최소한 된 곳에 투자한다. 차라리 호재를 바라보고 투자하는 것보다 훨씬 좋다고 한다. 호재는 연기되는 것도 많고 취소도 된다. 그에 반해 재개발과 재건축은 조헙설립이 되면 시간이 걸리긴 해도 신축 아파트가 되는 건의 거의 확실하다.
저자가 권한 방법은 내가 봐도 맞다고 본다. 재개발이나 재건축은 몸빵이라는 표현까지 한다. 그럴 마음 가짐이 없다면 굳이 할 필요는 없다. 좀 더 높은 수익을 위해 무조건 하는건 위험할 수 있다. 책은 원칙이라는 단어가 들어간만큼 다양한 설명을 한다. 그저 부동산에 대한 투자 방법을 알려주진 않는다. 오히려 부동산보다는 거시적인 방법을 더 많이 설명한다. 그런 부분에 대해서 잘못된 인식을 바로잡겠다는 생각을 쓴 듯한다. 다만 그런 부분은 이제 너무 흔하긴 하다.
책에서 설명한 많은 부분이 이제는 여러 책에서 검증하고 주장했다. 그 부분이 각자 하락이냐 상승이냐에 따라 살짝 다른 시선으로 설명하긴 한다. 왜냐하면 대부분 책이 똑같은 데이터를 갖고 상승과 하락을 설명한다. 투자자는 상승으로 설명한다. 하락을 외치는 사람은 근거로 설명한다. 저자는 당연히 시장 플레이어이자 전문가로 하락에 대해 단 1도 생각하지 않는 듯하다. 상승이라는 관점에서 모든 걸 설명한다. 투자를 한다는 의미는 상승을 내 돈을 넣는 것이다.
당연히 상승할 것이라는 판단 아래 투자한다. 책에서는 부동산이라고 설명하면서 상승이 확실한 건 결국에는 서울 요지의 아파트가 아닌가하는 생각이 들었다. 책에 나온 내용 90%가 서울 아파트다. 경기도 아파트도 살짝 언급을 하긴 하지만 기승전 서울아파트였다. 서울에서도 빌라에 대허서는 여러 이유로 권하지 않는다. 개인적으로 아파트도 정확히는 단지라고 생각한다. 아파트가 단지로 중소도시만큼 인구가 살아가니 커뮤니티까지 구축하며 발전했다.
현실적으로 힘들긴 해도 빌라도 단지로 개발된다면 얼마든지 아파트 못지 않을까 생각한다. 사실 한남 더 원같은 경우 아파트가 아니다. 그럼에도 그곳은 단지로 개발되면서 동일한 규격으로 관리를 하고 있다. 그렇게 볼 때 꼭 아파트가 무조건 답이라고 생각은 안 한다. 여기에 한국은 모든 걸 전부 정부가 아닌 민간에 맡겨버린다. 이러니 같은 공간 내에서도 부익부 빈인부가 심해진다고 본다. 이제와서 그건 불가능하니 아파트가 현실적인 대안이라 어쩔 수 없다고 본다.
책에서 정책에 대해서는 칭찬하는 건 없다. 전부 부정하고 안 좋다고 주장한다. 실제로 정책에서 중요한 건 일관성인데 한국에서 어떤 정부가 들어서느냐에 따라 달라지는게 가장 큰 문제긴 하다. 심지어 이전 정책을 부정하니 어떤 국민이 믿고 할 것인지 의심스럽다. 대신에 책에서 아쉬웠던 건 조목조목 잘못된 점을 지적하는 건 좋은데 이에 대한 대안은 거의 없었다. 그건 정책 입안자들이 할 것이라고 하지만 저자는 언론에도 등장하는 전문가니 이에 대한 대안도 제시했으면 더 좋았을 듯하다.
아무래도 첫 책이다보니 너무 힘을 줬다는 생각이 들만큼 엄청나게 많은 정보를 담았다. 살짝 과하다는 생각도 들었다. 마지막 부분에 투자 방법과 투자처 찾는 법 등에 대한 설명이 어떻게 보면 진짜 투자와 관련된 파트였다. 저자가 설명한 방법에 대해 나도 거의 동의한다. 특히나 아파트는 공산품에 가깝게 되었다. 현장을 가지 않고 지도만으로도 대략적인 파악이 그래서 가능하다. 시점이 중요하다는 점도 동의한다. 정보와 지식을 꽉꽉 담아 400페이지나 된다. 완전 초보보다는 몇 권은 읽은 사람에게 더 도움이 될 듯하다.
증정받아 읽었습니다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 투자만 생각하면 정보가 많다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 거시부터 미시까지 부동산 배우고 싶다면.
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