강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다 - 도시 개발 계획
제목이 <강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다>로 도발적이다. 일반인 입장에서 강북이 강남된다는 건 말도 안 된다고 생각한다. 예전엔 강남이 강북된다는 것이 말도 안 된다고 생각할 때도 있었다. 강남을 개발해도 사람들이 이주를 하지 않으니 억지로 명문고를 이전까지 하면서 유도했다. 지금은 강남의 막강한 신분을 강북이 이길 것이라는 생각조차 들지 않는다. 한국이 망하기 전까지 강남은 강북을 이길 것이라는 믿음이 있다. 그런 측면에서 제목이 도발적이다.
책 제목처럼 강북이 강남이 된다는 뜻은 아니다. 책을 읽어보니 그런 뉘앙스가 아니다. 사람들은 강남에 대한 환상이 있다. 강남불패라는 단어가 그렇다. 강남은 절대로 가격이 하락하지 않을 것이라고 한다. 하락하더라도 강북에 비하면 아주 미미할 것이라고 예상한다. 내가 알기로는 절대로 그렇지 않다. 강남이든 강북이든 하락은 똑같다. 대체적으로 사람들은 높은 가격만 주목할 뿐 퍼센트로 보지 않는다. 퍼센트로 볼 대 강남이나 강북이나 거의 비슷하다.
가격으로 볼 때는 강남이 오히려 더 타격이 크다. 같은 10%가 하락해도 절대 금액이 높기 때문이다. 책은 그런 측면을 말하는 건 아니고 강남보다는 오히려 강북에 있는 부동산 투자가 훨씬 더 수익이 크다는 뜻이다. 훨씬 적은 돈으로 수익은 더 크게 낼 수 있다면 강남보다는 강북에 투자하는 것이 맞다. 실제로 투자 측면에서 강남보다는 강북이 좀 더 좋은 것도 사실이다. 지금은 대부분 규제로 비슷했을 지라도. 강북이 투자금 대비로 수익금은 더 크다.
책에서 가장 중요하게 여기는 것은 도시계획이다. 도시 계획에 따라 개발 될 곳을 찾아 선점하는 투자다. 상대적으로 단기다. 저자가 권하는 방법은 가격이 오르기 전에 투자한 다음에 신축으로 변모되어 투자 수익을 크게 만드는 것은 아니다. 그보다는 단계별로 가격이 상승할 때 매도를 한다. 단기라 세금을 낼지라도 그게 훨씬 더 좋은 방법이라고 권유한다. 장기간 돈이 묶이는 것보다는 단기로 빨리 빨리 돌려 투자수익을 확정하는 것이 좀 더 좋은 방법이라고 권한다.
입지에 대해서도 중요하지 않다고 단언한다. 입지로 가격이 상승한 것이 아닌 도시 개발 계획에 따라 될 놈은 된다는 뜻이다. 아무리 입지가 좋아도 도시 계획 상 특별한 것이 없다면 확장성이나 발전 가능성이 적다. 그런 지역보다는 다소 좀 입지가 떨어지더라도 계획에 포함된 곳이 훨씬 더 빠른 속도로 개발이 진행된다. 그렇다고 이런 지역을 찾고 개발 계획을 아는 것이 비밀도 아니다. 아무도 모르고 너만 알고 있어 하면서 남들 모르게 투자하는 것이 결코 아니다.
오히려 대놓고 여기는 중요한 지역이라고 정부에서 알려준다. 중앙 정부와 지방 정부에서 친절하게 도시 계획을 발표하고 어떤 식으로 발전 시킬 것인지 전부 공개하고 있다. 이렇게 중요한 발표를 사람들은 소홀히 하고 무시한다. 열심히 그것만 공부하고 지역을 찾기만 해도 큰 돈이 된다. 도시 계획에 포함되면 무조건 잘 될 수밖에 없다. 흔히 이야기하는 위정자의 의지가 제일 중요하다. 의지가 들어가면 저절로 용도가 변경된다. 그런 곳을 미리 선점하는 투자를 알려준다.
보통 1종이나 2종 지역은 그다지 선호되지 않는다. 신축으로 변신할 때 용적률 등에서 메리트가 없기 때문이다. 3종부터 좋고 준주거지나 상업지역 등이 좋다. 도시 개발 계획에 의해 선정된 지역이라면 이를 달성하기 위해서는 용도를 변신시켜준다. 이런 곳을 부지런히 찾으라고 알려준다. 거점지역으로 선정되면 그곳은 반드시 시간이 걸릴 뿐 추진된다. 이것은 여야를 떠나 진행된다. 어떤 정치가든 자신의 업적을 위해 노력하기 마련인데 그런 곳들은 대부분 비슷하다.
그렇기 때문에 어느 정도는 입지보다는 정치가 더 중요한 역할을 한다. 물론 저자가 중요하다고 이야기하는 지역들을 보면 이미 입지가 나쁘지 않은 곳들이 많다. 예를 들어 상업 지역의 단독주택 같은 것이다. 이런 곳들은 잘 될 수밖에 없다. 그렇다해도 도시 개발에 의해 선정된 지역들이 잘 추진되어 상대적으로 속도있게 진행된다는 뜻이다. 강남은 이미 많은 개발이 진행되었고 더이상 개발을 해도 별로 업적이 되지 않는다. 오히려 부동산 가격만 들썩일 가능성이 크다.
이런 상황에서 강남을 노리기보다는 그 외 지역을 찾는 것이 투자자 입장에서 맞다. 책은 거의 대부분 서울을 근거로 알려준다. 2030 서울 플랜을 근거로 조목조목 설명한다. 그 외 지역은 수원을 제법 많이 소개한다. 특히나 집창촌 같은 곳이 민원 등에 의해 결국 철거되면 지역 자체가 변모하면서 큰 가격 상승을 불러일으킨다. 이런 곳을 찾는 노력을 하라고 알려준다. 결국에는 개발이 될 곳을 찾아 조사해서 단계별 상승에 맞춰 투자하라고 알려준다. 지금부터 도시개발 계획을 들여다보라는 책이다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 2030 서울 플랜을 보면 되는 부분도 많다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 도시 개발은 부동산 투자의 핵심이자 알짜.
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