지식산업센터 투자 - 딱 한 번 읽고
이 책에 대해서 그다지 큰 관심은 없었다. 책을 갖고 있는 건 1년 정도 된 듯하다. 우연히 알게 되어 이 책을 읽게 되었다. 책의 저자 중 한 명이 내가 알고 있던 사람이었다. 다른 사람을 통해 그 소식을 알게 되었다. 내가 몇 년 전에 했던 실전반 멤버 중 한 명이었다. 당시에도 유독 데이터 다루는 것이 범상치 않았다. 다른 분들이 약간 주먹구구식이었다면 기존에 있는 데이터를 능숙하게 다룰 줄 알 뿐만 아니라 엑셀로 자신이 조사한 바를 발표했었다.
나중에 알고보니 외국계 IT회사에서 임원까지 지냈다고 했다. 당시에 곧 은퇴라고 하더니 실전반을 하면서 은퇴했다고 했었다. 당시에도 지식산업센터를 투자한다고도 했었고 뭔가 이야기를 하면 즉시 해당 장소를 현장조사까지 했던 걸로 기억한다. 실행력도 대단하여 매수도 했던 걸로 안다. 그랬던 분이 이렇게 책을 펴냈으니 놀라웠다. 역시나 내가 늘 농담처럼 이야기하던 내 부동산 강의 수업을 듣거나 함께 했던 분들은 음지에서 더 음지를 지향한다.
이렇게 책을 펴 냈는데도 나에게 전혀 연락도 없었으니 말이다. 갑자기 연락도 없다 느닷없이 책이 나왔다고 보내는 것도 쑥스러워 그러지 않았을까한다. 내 블로그에 와서 덧글만 달아도 되어 연락할 방법이 없던 것은 아닐테니 말이다. 이 책이 나온 것은 21년 6월이다. 당시에 지식산업센터가 꽤 대중화 되었던 시절이다. 그 해 여름이 지난 후에는 지식산업센터가 꽤 많은 사람들이 몰려 수익률이 떨어진 걸로 안다. 원래 지식산업센터는 시세차익 물건이 아니었다.
임대수익률을 계산해서 매수를 결정하던 물건이었다. 최근 주택과 관련하여 규제가 많다. 그 중에서도 대출은 치명적이다. 세금도 역시나 그렇다. 과거에는 세금때문에 주택을 취득해서 투자했다면 지금은 반대다. 세금이 과도하다면 과도해서 주택 투자를 다들 어려워한다. 기본세율이 8%, 12%가 되어버리니 이미 매수하자마자 수익률이 확 꺾여버린다. 자연스럽게 투자자들은 그 대안으로 주택이 아닌 오피스텔이나 지신산업센터 등으로 몰렸다.
원래 이런 투자처는 취득세 등이 다소 불리했다. 이제는 오히려 다주택자에게는 세금 측면으로 더 유리해졌다. 최소 8%,12%를 내지 않으니 더 유리해졌다는 측면이 아이러니하기도 하다. 지식산업센터는 원래 창고형공장이라 불렀다. 주로 공장이 있던 지역에 한국이 발전하며 더이상 해당 공장이 쓸모가 사라졌다. 공장에서 만들던 제품은 저렴한 인건비와 비용이 드는 해외로 이전했다. 주로 공장이 있던 곳은 도시에서 꽤 번화했던 곳이라 여전히 입지가 나쁜 것은 아니었다.
이런 곳을 다시 활용하기 위해 지식산업센터로 변모했다. 처음은 주로 구로가산동에 위치한 공장이었다. 이런 곳들이 에이스 건설이 처음으로 건설하면셔 사람들에게 약간 이미지를 다르게 해줬다. 특수 분야 기업만 입주할 수 있었고 임대목적은 안 되었다. 시간이 지나 창고형공장이 지식산업센터라는 아주 세련된 이름으로 변경되면서 건물도 여러 곳에 생겼다. 주로 기업들이 입주해서 업무를 보는 환경을 갖춘 건물이다. 사무실과 오피스텔의 중간이라 할 수 있다.
임대수익 목적으로 사람들이 매수를 했는데 시간이 지나면서 가격이 상승했다. 원래 임대수익률을 계산해서 역으로 환산해 투자를 결정했던 물건이었다. 대출을 받은 후에 임대놓아 안정적으로 월세를 따박따박 받던 구조였다. 사람들이 새로운 투자철로 몰리면서 지식산업센터가 각광을 받으면서 신축에도 몰렸다. 분양가가 있지만 대출을 60~70% 받을 수 있다. 90%까지 가능하지만 쉽지는 않다. 사람들의 관심이 몰리면서 분양 받은 가격에서 그 즉시 프리미엄이 붙었다.
아무 지식산업센터나 분양받으면 위험하긴 하다. 가장 중요한 것은 역시나 교통이다. 사원들이 근무를 하기 위한 공간이라 출퇴근이 편리한 곳이어야 한다. 역에서 도보로 10분 이내는 되어야 한다. <지식산업센터 투자>는 이런 점을 알려주는 책이다. 투자하는 방법과 투자처까지 함께 소개하고 있다. 꼭 분양이 아니라도 기존 물건이 저평가 되었다면 매수하는 것도 권한다. 아마도 내가 알고 있는 분은 뒤에 있는 부록을 참여하지 않았을까 하는 느낌이 들었다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 수익률 계산이 좀 더 디테일 했으면.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 관련 분야에 관심이 있다면.
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