부동산 세금의 정석 - 알아야 한다

5월 24, 2021

언제나 세금은 항상 논란의 대상이 된다. 기존과 다른 방식으로 접근했을 때 더욱 그렇다. 다른 것과 달리 세금은 직접적으로 피부에 와 닿는다. 살면서 절대로 피할 수 없는 것이 죽음과 세금이라는 이야기가 있을 정도다. 최근에 부동산과 관련하여 가장 각광 받는 것 중 하나가 세금이다. 오죽하면 국세청에서 발행한 책이 베스트셀러가 될 정도다. 보통 해당 책은 PDF파일로 다운 받아 무료로 읽을 수 있다. 그런 자료인데도 사람들이 궁금한 것 투성이니 보게 된다.

예전에도 세금은 결코 쉬운 건 아니었다. 세무사가 괜히 있는 게 아니지않겠는가. 그래도 부동산과 관련된 세금은 큰 틀에서 그다지 복잡하지 않아 심플하게 몇 가지만 기억하면 되었다. 큰 틀만 일단 머릿속에 기억하고 이에 따라 무엇이 더 좋은지에 대해 판단을 하면 되었다. 세부적인 것은 그때마다 관련 내용을 조문까지는 아니더라도 인터넷에 찾아 읽으면 되었다. 그런 이유로 잘 모르지만 가끔 부동산 세금과 관련된 질문이 오면 아는 선에서 답변을 하기도 했다.

지금은 부동산 세금 관련 질문이 오면 거의 그 즉시 모른다는 대답을 한다. 가장 큰 이유는 세금 체계가 너무 많이 변경되었다. 매년마다 변경되는 것이 워낙에 세금이긴 하다. 이번에는 이를 뛰어넘어 해마다가 아닌 분기마다 변경이 된다는 생각이 들 정도로 변했다. 변한 부분은 적응을 하고 공부를 하면 되겠지만 현재는 이를 뛰어넘었다. 뭔가 상충하는 것도 생겼다. 오죽하면 관련된 조문이 발표되었는데 이와 관련되어 부처마다 다른 이야기를 하고 있어 이에 대한 조정이 아직까지 나오지 않았다는 것도 있다.

세금이 가장 어려운 이유는 그냥 오늘부터 사는 사람에 대해서만 어떻게 하겠다고 일괄적으로 결정하면 아주 심플하다. 문제는 지금이 아닌 오늘 이전에 산 사람들이다. 부동산 세금은 살 때 내는 세금이 있고, 보유할 때 내는 세금이 있고, 팔 때 내는 세금이 있다. 여기서 보유할 때 내는 세금은 그다지 어렵 않았다. 이마저도 종부세가 결합되면서 상당히 복잡해졌다. 몇 채를 갖고 있느냐와 얼마짜리냐에 따라 달라진다. 거기에 공시지가 현실화에 따른 조정도 있다.

이런 걸 개인이 전부 쫓아가면서 계산하는 것은 쉽지 않다. 가장 무서운 것은 내가 어느 정도의 세금을 내는지 계산을 못한다는 점이다. 어느 정도 세금을 낸다는 걸 알면 차라리 대처를 할 수 있겠는데 전혀 그렇지 못하다. 언론에서는 엄청난 세금을 낼 것이라고 공포스러운 자극적인 기사는 나오는데 내가 실제로 어느 정도 내는지가 전혀 계산할 수 없다. 이럴 때 가장 큰 공포를 느끼게 된다. 차라리 막상 종부세가 나오면 역설적으로 마음이 편할 수도 있다는 아이러니까지 생겼다.

보유세는 아주 특이한 세금으로 아무런 이득이 나지도 않았는데 내야하는 세금이다. 단지 갖고 있다는 것만으로 내야한다. 그것도 아주 비싼 주택을 소유하고 있다는 단 하나의 이유때문에. 취득세도 복잡해졌다. 그저 매수하는 금액에 따라 세율체계가 정해져야 하는데 여기에 어느 지역을 매수하느냐와 주택을 어느 정도 소유하고 있느냐에 따라 또 세법이 다르다. 이러니 머리에 쥐가 날 수밖에 없다. 그나마 취득세 자체는 오늘 기준이니 차라리 편하다.

양도소득세는 거의 늪이다. 누구나 파는 시점은 오늘이지만 이걸 언제 보유했느냐와 어디를 갖고 있느냐, 얼마짜리를 갖고 있느냐, 거기에 몇 주택이냐에 따라 엄청나게 다양한 변수가 나온다. 자연스럽게 수포자처럼 포기하게 된다. 내가 갖고 있는 자산이니 내가 가장 잘 알겠지만 이마저도 개인이 아닌 세대별로 합산을 하게 되니 아차하면 생각지도 못한 결과가 엉뚱한 곳에서 뛰어나온다. 이러니 세무사들도 양동세 관련하여 명확한 답변을 하지 못하는 경우가 속출한다.

기껏 질문에 답변을 했더니 본인이 모든 걸 다 공개한 것이 아니다. 또는 다 공개했다고 생각했는데 자신의 것만 이야기하니 다른 세대원을 통해 뜻하지 않은 세금이 더 나오는 경우가 있다. 실제로 세무사들이 부동산 관련 상담을 기피한다는 이야기가 있을 정도다. 괜히 어설프게 상담을 했다가 잘못된 답변을 하면 안되니 말이다. 이러다보니 뜻하지 않게 세무 관련 강의가 엄청난 인기를 끌게 되었다. 나는 구입하고서 나중에 고민해도 된다는 이야기를 하긴 했다.

관련 전문가들은 구입할 때부터 미리 대비하지 않으면 안 된다고 한다. 지금은 이게 맞다. 구입 전에 어느 정도 알아야 나중에 매도할 때 뜻하지 않은 세금을 내지 않을 수 있다. 이 부분은 솔직히 두가지로 나뉜다고 본다. 고가의 주택을 매수할 때는 처음부터 어느 정도 알아보고 구입해야 한다. 저가의 주택을 매수할 때는 큰 신경쓰지 않고 구입해도 된다고 본다. 이건 전적으로 내 생각이다. 그런 이유는 최근에 1억 이하와 3억 이하라는 테마 아닌 테마가 유행하고 있다.

<부동산 세금의 정석> 책에도 이에 대한 자세한 이야기가 나온다. 가장 두렵고 무서운 조정대상지역과 중과세가 결합되었을 때 엄청난 시너지를 피할 수 있는 방법이다. 세금이 워낙 많이 변경되면서 솔직히 거의 손을 놓고 있었다. 관련된 책을 읽을 생각도 하지 않았다. 이번에 저자가 책을 보내 준 덕분에 각잡고 읽을 수 있었다. 덕분에 꽤 많은 지식과 정보를 이 책을 통해 얻을 수 있었다. 모든 걸 전부 다 이해하거나 외우면서 읽지는 못했다. 내 능력이 그정도는 되지 않아서.

그럼에도 이 책을 읽으면서 현재의 세법 체계에 대한 대략적인 큰 틀은 확실히 이해할 수 있었다. 여전히 복잡하기에 어렵긴 해도 철저하게 지금 보유하고 있는 주택에 대한 세금은 여전히 힘들다. 대신에 이제 취득할 주택에 대해 세금을 고려한 투자 방법에 대해서는 확실히 읽으니 알게 되었다. 그걸 할 생각은 갖고 있지 않지만. 이렇게 복잡한 세금 체계는 정상은 아니라고 본다. 그렇기에 이 책같은 세금책을 읽으면서 도움을 받아야 하지 않을까한다. 쉽지 않아도 읽으면 큰 도움이 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 세금이 너무 어려워.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 그래도 알아야지 어쩌랴.

함께 읽을 책(세금 책은 지금 나온 책을 읽어야 하기에 아래 저자를 참고)

https://blog.naver.com/ljb1202/221697127693