땅투자, 이렇게 한번 해볼래요? - 지도
부동산 투자를 하는 사람들의 가장 마지막이 토지라고 한다. 처음에는 많은 지식이 없어도 가능한 주택으로 시작한다. 그 중에서도 아파트가 대부분이다. 이 후에 좀 더 수익을 올리기 위한 방법으로 눈을 돌리게 된다. 상가를 하는 사람도, 토지를 하는 사람도 있다. 아파트는 임차인 관리가 쉽지 않으니 다른 쪽을 눈을 돌리는 경우도 많다. 상가는 수익도 훨씬 좋게 느껴지고 임차인이 알아서 주인에게 연락하지 않고 다 처리를 하니 무척 편하게 느껴진다.
토지 투자는 임차인이 없으니 신경 쓸 것이 없어 매력적으로도 보인다. 둘 다 막상 해 보면 쉽지 않다. 상가는 까닥하면 임차인은 구하지도 못하고 공실때문에 엄청나게 속썩이다 끝나는 경우도 있다. 토지는 그저 땅을 산다고 되는 것이 아니다. 한국이 좁디 좁은 땅 덩어리라고 하지만 중요한 땅 덩어리가 아니면 쓸모없는 경우가 태반이다. 아주 적은 돈으로도 당장이라도 살 수 있는 땅은 수두룩하다. 부동산 경매 사이트를 들어가면 엄청나게 많이 볼 수 있다.
심지어 몇 십만 원에도 구입할 수 있는 토지가 있다. 이런 걸 볼 때 토지구입하는 것이 문제가 아님을 알 수 있다. 이런 건 주택도 마찬가지긴 하겠지만. 내 주변에도 토지 투자하는 사람들이 많다. 이분들이 하는 이야기 중 하나가 최소한 임대차 문제로 신경 쓸 것은 없다고 말한다. 토지 투자는 대체적으로 개발과 가장 큰 연관이 있다. 개발이 되는 곳을 미리 구입해서 기다리거나 내가 개발을 하거나. 둘 중에 하나만 잘 해도 꽤 수익이 쏠쏠하다는 것이다.
과거에는 토지 투자라는 것이 아무나 할 수 없는 걸로 여겼다. 은밀하게 개발 계획을 남들보다 먼저 알아낸다. 그 후에 해당 토지를 더 은밀하게 매입한다. 나중에 정부에서 발표가 난 후에 사람들이 몰려들며 큰 수익을 남기고 매도한다. 이런 식으로 돈을 버는 걸로 알고 있다. 이런 내부 정보를 아는 사람이나 그 주변 친인척들이나 돈을 버는 방법처럼 말이다. 이제는 다르다. 누구나 얼마든지 정보를 얻을 수 있다. 여전히 먼저 아는 사람이 있긴 할테다.
한국 사회가 투명한 방향으로 발전했기에 거의 실시간으로 개발계획이 전부 알려진다. 정부가 시기마다 전국적으로 어떤 계획을 갖고 있는지 공식적인 보고서로 발표한다. 보고서에 나온 내용이 그 즉시 실행되는 것은 아니다. 상당히 많은 시간이 걸려 긴가민가 하는 고통이 동반된다. 대체적으로 오래 걸린다는 것이지 안 한다는 것은 아니다. 그런 정보가 이미 다 세상에 나와있다. 나와 있다고 모든 사람이 돈을 버는 것은 아니다. 거기서 무엇이 중요한지 또 알아야 한다.
그걸 알려면 공부를 해야 한다. 대부분 투자는 어느 정도 알아야 한다. 몰라도 무조건 지르면 되긴 한다. 그때부터 자연스럽게 본격적으로 공부를 하게 될테니 말이다. 이왕이면 구입 전에 알아야 할 것만 알아야 한다. 너무 많은 걸 알 필요는 없고 필요한 것만 알면 된다. 각 투자 영역에 따라 알아야 할 것은 있다. <땅 투자, 이렇게 한번 해볼래요?>는 그런 부분을 알려주는 책이다. 토지는 흔히 공법이라는 이야기를 한다. 공법을 알아야만 수익을 올릴 수 있기 때문이다.
꼭 그럴 필요는 없다. 공법을 몰라도 된다. 지목변경이라고 하여 가장 큰 수익을 내는 방법이라고 알려지기도 했지만 그 보다는 오를 땅을 미리 선점해서 갖고 있는 것이 훨씬 더 좋다. 제대로 했다면 신경쓰지도 않고 어느 날 연락이 온다. 땅을 팔아달라고 말이다. 이렇게만 본다면 이보다 더 좋을 수 없다. 이마저도 계획만 안다고 되는 것 아니다. 토지의 용도를 알아야만 한다. 기껏 땅을 사고 기뻐해도 아무짝에도 쓸모없는 땅이라면 돈만 버린 꼴이 되어버린다.
땅은 움직이도 않고 영원하다며 갖고 있으면 언제든 돈이 된다는 것은 말만이다. 거꾸로 볼 때 영원히 팔지도 못할 땅을 갖고 있어야 한다. 예를 들어 개발 계획이 잡힌다. 그 근처 땅이 들썩거리며 난리가 난다. 뭐라도 해야겠다며 그 근처 땅을 매입한다. 이제 기다리기만 하면 큰 돈을 벌 것이라 기대에 찬다. 실제로 개발이 착수되어 척척 진행된다. 내 땅을 팔아볼까하고 의뢰를 했더니 사려는 사람이 없다. 그 땅은 아무것도 활용할 수 없는 땅이다.
이런 부분은 조금만 공부해서 지도와 같은 것을 통해 용도 등을 확인했다면 얼마든지 피할 수 있었다. 아무리 개발이 되어도 국가적인 국토 개발뿐만 아니라 효율적인 활용을 위해 토지는 토지로 냅두는 곳도 있다. 도시가 개발되니 이런 곳이 언젠가는 될 것이라는 순진한 생각만으로는 돈도 잃고 영혼도 날린다. 특히나 서울같은 곳은 그럴 가능성이 있었지만 더이상 개발을 하지 않을테고 그 외 지역은 해당 지역만 개발할 뿐 옆 부분까지 개발할 이유가 없는 경우가 다반사다.
이 책은 다소 이론적이다. 저자의 실제 사례도 있긴 하지만 그보다는 어떤 서류를 봐야 하는지 알려주는데 좀 더 할애를 한다. 이러다보니 솔직히 인터넷 여기저기서 구할수 있는 것들이 꽤 있다. 그런 것들을 이 책 한 권으로 모아서 볼 수 있다는 장점은 있다. 지도에서 용도는 색깔로 구별된다. 이것만 제대로 익혀 습득하면 향후 빠른 시간내로 투자할 토지를 구별할 수 있다. 금방은 안 되지만 훈련하면 앞으로 지도를 볼 때마다 큰 도움이 되지 않을까 한다. 연습 좀 해야겠다.
증정 받아 읽었습니다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 이론 부분이 많다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 토지 투자에서 서류의 중요성
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