그래서 얼마 벌었대? - 빅데이터로 투자해서

5월 12, 2020

어느덧 부동산도 데이터가 대중화 되었다. 데이터를 근거로 직접적인 투자를 하는 사람이든 아니든 데이터의 중요성을 무시하는 사람은 없다. 데이터를 맹신할 수 없어도 소홀히하는 것은 더 멍청한 행동이다. 이에 따라 뜻하지 않게 정보가 대중화되었다. 과거에는 짬짬이식으로 아는 사람들만 정보를 나눠갖고 이를 바탕으로 투자를 했다. 자신들의 팀에 껴야만 정보를 전달했다. 이러다보니 어쩔 수 없이 현장조사라 하는 발품이 최고의 미덕처럼 여겨졌다.

시간이 지나면서 점차적으로 데이터를 근거로 투자하는 사람들이 많아졌다. 이 모든 것은 실질적으로 국가의 도움이다. 대부분 부동산 투자자가 정부를 욕하지만 그들이 투자하는데 있어 참고하는 대부분 자료는 또다시 정부에서 나눠준 것이라는 아이러니한 사실을 다들 잊고 있거나 무시한다. 한편으로 이로 인해 정보에서 소외되는 사람들도 있다. 30~40대까지는 데이터로 무장해서 부동산에 진입하고 있다면 그 이상의 세대는 오히려 따라가지 못하고 넋놓고 있다고 할까.

세대와 상관없이 데이터를 제대로 볼 지 모르는 사람들에게는 오히려 재앙이라 할 수 있다. 아쉽게도 내 나름대로 아주 쉽게 알려줬는데도 애써 모르겠다고 무시할 때는 안타깝기도 했다. 이제 부동산 투자에서 데이터는 소홀히 하고는 진행하기 힘든 상황이다. 그렇게 데이터를 처음에는 엑셀로 만들어 보여주던 사람들 중에는 직접 만들어 앱이나 사이트를 통해 알리는 경우가 있다. 유료도 있고, 무료도 있는데 각장 장단점이 있고 이를 제대로 활용할 수 있느냐가 또다른 문제가 된다.

그런 데이터 자료를 보여주는 사람 중 한 명이 <빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대?> 저자다. 솔직히 저자가 만든 데이터 사이트를 이용한 적은 없어 정확히 모르겠다. 워낙 많은 데이터 가공 사이트가 있는데 각장 장단점이 있다. 자신에게 익숙하게 된 툴이 생기면 대부분 그 사이트만 이용하게 된다. 나는 여러 개를 움직이며 쓰곤 한다. 솔직히 이야기하면 엄청나게 많이 보면서 쓰고 있지는 않고 그때마다 참고하력 보는 정도다.

이 책은 소설 형식으로 써져있다. 소설형식으로 투자 책이 있으면 거의 양날의 검이다. 좀 더 편안하게 내용을 쫓아갈 수 있는 측면은 분명히 있다. 다소 딱딱한 실용서적의 단점을 소설 형식으로 풀어내며 읽기 편하게 해준다. 대신에 솔직히 상당히 유치하다. 지금까지 투자 내용을 소설 형식으로 풀어 낸 책중에 유치라는 단어를 안 떠오르게 한 책은 없다. 소설이 워낙 디테일하게 묘사를 해야 하다보니 유치한 이야기를 주고 받을 때가 많다. 그런 면에서 볼 때 투자 책은 설명식으로 하는 게 좋다고 본다.

그럼에도 책은 무척이나 쉽게 써져 있고 박대리와 플대표가 함께 이야기를 나누는 형식이라 티카티카처럼 핑퐁으로 대화를 한다. 덕분에 글을 집중하지 않고 읽어도 되는 부분도 많아 금방 읽을 수 있는 장점(?)이 있다. 박대리가 부동산 투자를 하고 싶어 할 때 플대표가 나타나서 멘토로 공부 방법을 알려주는 형식이다. 초반에 부동산 정책과 정부와 관련성에 대해 이야기하는 점은 꽤 흥미로웠다. 과거를 알아야 현재를 파악하고 미래를 준비할 수 있다는 면에서 그렇다.

나도 얼마전에 썼던 <서울아파트지도>에서 2010년대 주요 정책과 핵심 내용을 알렸다. 그런 측면에서 같은 정책을 갖고 내용을 설명하는데 각자 핵심이라 알려주는 부분에서 다른 측면이 있다는 것도 역시나 투자의 재미다. 어느 부분을 더 눈여겨보고 핵심으로 파악할 것인지에 따라 움직이는 행동이 달라질테니 말이다. 초반에 가장 핵심은 아마도 일반인이 생각하는 부동산 투자의 상식이라 불리는 것의 사실여부다. 내 경우도 꼭 그렇다고 말하지 않는 것이었다.

입지, 학군, 호재, 공급유무, 전세가격상승, 인구 증가와 관련되어 거의 미신처럼 부동산 시장에서는 맹신하는 부분이 있다. 언급한 단어와 관련되어 부동산 가격이 움직인다는 사실이다. 실제로 데이터로 볼 때 역시나 완전히 일치하지 않는다는 점이다. 어느 정도 궤를 같이 하는 것도 있겠지만 사람들 생각처럼 엄청나게 밀접한 연관성이 있는 건 아니라는 걸 보여준다. 여기에 지역을 직접적으로 설명한다. 울산, 창원, 청주, 전주, 천안같은 경우에 여러 데이터를 근거로 설명한다.

언급된 도시들이 최근 몇 년만 놓고 본다면 아파트 가격이 힘을 좀 못 쓰는 측면이 있었다. 하지만 그 전에는 아파트 가격이 상승할 때도 있었다. 이에 대해 책에서는 그 이유를 설명한다. 뿐만 아니라 저자가 주장하는 '젠가 투자법'에서 대해서 소개한다. 세대수, 전세가율, 입주물량, 미분양률, 적정거래율, 평단 매매 증감률을 근거로 투자 지역을 선정하고 투자여부를 결정한다. 젠가에서 필요없는 부분을 제거해도 무너지지 않는 것처럼 쓸데없는 데이터를 없애고 남은 영역이다.

책을 읽으면서 '오~~'하게 된다. 데이터를 이렇게 활용해서 투자할 지역을 찾고 접근하면 되겠다는 것 말이다. 여기서 한 발 더 나가서 어떤 아파트를 살 것인지까지는 책으로 통해 알기는 다소 힘든 측면도 있다. 분명히 읽을 때는 흥미롭고 이렇게 해야지..라는 생각을 했는데 막상 다 읽었을 때 뭔가 남는 게 없는 듯한 느낌도 들었다. 가장 큰 이유는 바로 데이터가 중요한 것이 아닌 책의 박대리가 그러했듯이 직접 데이터를 갖고 스스로 찾아보고 연구해서 발품까지 팔아야 한다는 점이다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 소설형식말고 투자책으로 썼다면.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 어떤 데이터를 어떻게 이용할 것인지 궁금하다면.

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